Shannon Holloman, con su hijo Luke de 15 años, se enfrenta al desalojo el 31 de mayo en la comunidad de casas prefabricadas Denver Meadows en Aurora, Colorado, debido al cierre de la comunidad. Para encontrar otro terreno donde poner su casa, se espera que pague cientos de dólares más al mes. Fotografía de Joe Mahoney /
Enviado especial de The Colorado Trust
El aumento del alquiler es una cosa, y Andrea Fuller, quien ha alquilado su vivienda por largo tiempo en Denver, lo sabe bien: el alquiler de su unidad dentro de un gran complejo de apartamentos ha tenido un aumento anual del 10 por ciento en los últimos años del apogeo metropolitano.
Pero son las otras cosas (los cargos por servicios que nunca recibes, los servicios básicos que no funcionan bien como la calefacción o la recolección de basura, las amenazas de desalojo por quejarte) las que convierten la vida de inquilino en una lista interminable de desigualdades para Fuller y muchos otros.
Cuando la familia de Fuller se mudó a un apartamento nuevo dentro del mismo edificio, después de 11 años de vivir ahí, tuvieron que pagar un nuevo depósito, un “cargo por transferencia” y un cargo por documentación. En el departamento nuevo, la calefacción no funcionaba, los detectores de humo no tenían baterías y la lavadora estuvo rota por siete semanas.
“Es un desastre”, dijo Fuller, quien paga una importante porción de sus ingresos en el alquiler y no tenía una reserva de $1,175 para cubrir los costos aparentemente arbitrarios de la mudanza. “Siento con bastante certeza que existe un abuso de poder sustancial”.
Modificar el balance del poder un poco más hacia los inquilinos es un objetivo principal de quienes trabajan abogando por la clase trabajadora de Colorado en 2019, ya que la vivienda asequible y equitativa se ha convertido en un objetivo primordial entre los determinantes sociales de la salud. Las tasas de desalojo están aumentando junto con los alquileres del área metropolitana de Denver, aun cuando la habilidad de comprar un hogar disminuye para más y más personas que no tienen lo suficiente para cubrir el precio medio de $420,000.
“Nuestros salarios no han cambiado pero nuestros [costos] de vivienda han aumentado enormemente”, dijo Crystal Murillo, integrante del Consejo de la Ciudad de Aurora y primera en su familia en graduarse de la preparatoria y la universidad. El distrito electoral #1 de Murillo abarca la zona este de Colfax Avenue, una región principalmente hispana, con cada una de cuatro personas nacida en otro país. Los ingresos medios del hogar en ese distrito son aproximadamente $30,000 (en comparación con $50,000 en Aurora en general).
Murillo quiere aumentar los derechos del inquilino a nivel ciudad y estado, incluidas más protecciones para inquilinos de casas prefabricadas (viviendas muy necesitadas) que muchas compañías constructoras quieren destruir para proporcionar viviendas a inquilinos más rentables.
“Es mucho más difícil ayudar a una persona después de un desalojo que prevenir que la desalojen”, Murillo dijo. “En el distrito electoral #1 estamos enfrentando algunos desafíos básicos: comida versus alquiler. No puedo creer que, como un país desarrollado, todavía estemos hablando de esto”.
Que los inquilinos con ingresos más bajos enfrenten problemas financieros quizás parezca un hecho obvio. El estudio “Enfrentando solos el desalojo” (Facing Eviction Alone, en inglés) de problemas legales relacionados con la vivienda en Denver que publicó el Centro de Colorado Center sobre Leyes y Políticas (CCLP, por sus siglas en inglés), un beneficiario de The Colorado Trust, encontró 8,000 demandas de desalojo presentadas contra residentes en Denver en 2016, con 37,000 desalojos más en otros condados de Colorado.
Investigadores del Centro Médico de Boston y de la Universidad de Princeton se enfocaron en las familias agobiadas por el alquiler, es decir, aquellas que están pagando más del 30 por ciento de sus ingresos en la vivienda. En la Revista de la Asociación Americana de Medicina escribieron que estas familias “no solo tienen menos dinero para gastar en su bienestar y atención médica, sino que también se enfrentan con frecuencia al desalojo y la falta de vivienda, lo cual causa que su salud se vea amenazada aún más. Según cálculos recientes, 2.8 millones de familias que alquilan corren riesgo de que las desalojen, y más de 500,000 personas están sin hogar en una noche determinada” en Estados Unidos, el estudio señaló. También mencionó que “los problemas de vivienda están asociados con una amplia variedad de complicaciones médicas, incluida la exposición al plomo y sus efectos tóxicos, el asma y la depresión”.
El exitoso libro de hechos reales “Desalojados: pobreza y ganancias en la ciudad estadounidense” (Evicted: Poverty and Profit in the American City), escrito por Matthew Desmond, PhD, profesor de sociología en Princeton y autor conjunto del estudio mencionado anteriormente, describe el uso del concepto “dificultad material” (material hardship, en inglés). Los científicos sociales usan esta medida de la escasez para ver si “las familias sufren de hambre o enfermedades porque los alimentos y la atención médica están fuera de su alcance o no usan la calefacción, la electricidad o el teléfono porque no pueden solventar esas cosas. … Durante un año después del desalojo, las familias sufren un 20 por ciento más de dificultades materiales que familias en situaciones similares a quienes no desalojaron. … Dejan de comer. Sufren de enfermedad y frío. Las familias desalojadas siguen enfrentando niveles más altos de dificultades materiales por lo menos dos años después del suceso”.
Con frecuencia existen desigualdades intensas entre grupos raciales en relación con quién sufre un desalojo. El libro “Desalojados” de Desmond describe cómo en las viviendas alquiladas de Milwaukee, “más de 1 en 5 mujeres negras dijeron que las desalojaron en su vida adulta, en comparación con 1 en 12 mujeres hispanas y 1 en 15 mujeres blancas”. Y un mapa de desalojos a cargo de la Autoridad de la Vivienda en Denver que se creó para el estudio “Enfrentando solos el desalojo” muestra que la mayor concentración de desalojos se relacionan estrechamente con los porcentajes más altos de residentes de color.
Los desalojos y las tácticas contra el consumidor “afectan desproporcionadamente a las personas de color debido a la larga historia del redlining en Colorado”, dijo Jack Regenbogen, un abogado familiar dedicado a temas de seguridad económica en CCLP y autor con otros del estudio “Enfrentando solos el desalojo”. (Redlining, según se resume en el sitio web de referencias ThoughtCo, es “un proceso por el cual los bancos y otras instituciones se rehúsan a ofrecer préstamos hipotecarios u ofrecen peores tasas de interés a clientes en ciertos vecindarios debido a su composición racial y étnica”.)
Las personas que abogan a favor de la vivienda y los abogados dedicados a la asistencia legal gratuita que están ayudando a inquilinos dicen que Colorado ocupa uno de los peores lugares entre otros estados por la falta de protecciones para el inquilino. Están trabajando al unísono en una serie de cambios que esperan modifiquen la balanza de los derechos hacia el lado de los inquilinos.
Una nueva ley estatal expande el número de días que los inquilinos tienen entre el momento que se cuelga un aviso de desalojo en su puerta y la fecha de la audiencia en la corte. El periodo anterior de tres días nunca fue suficiente para que los inquilinos encontraran fondos de emergencia y llegaran a un acuerdo sobre el alquiler atrasado y los cargos con el propietario, quienes abogan a favor de los inquilinos dicen. El nuevo periodo de tiempo extiende estos días a 10.
Otra propuesta de ley aprobada por la legislatura este año facilita que los inquilinos demanden condiciones seguras de vivienda y electrodomésticos que funcionen, y agrega el moho a la lista de condiciones inhabitables. También aborda una queja clave de los inquilinos que dicen ser víctimas frecuentes de amenazas de desalojo y otras represalias después de reclamar condiciones riesgosas.
Una propuesta de ley adicional podría reducir cargos altos, no reembolsables, al solicitar una vivienda y prevenir que los propietarios acepten solicitudes cuando ni siquiera tienen apartamentos para alquilar. Bajo la nueva ley, el cargo de la solicitud tiene que reflejar los costos por verificar antecedentes y otros costos para el propietario, debe incluir un recibo y debe reembolsarse si el inquilino no recibe el apartamento.
En la última victoria legislativa, las personas que alquilan su vivienda ganaron un fondo para la defensa legal contra desalojos que autoriza el uso de $750,000 del fondo general para servicios legales gratuitos como aquellos que ahora se integran en las cortes de los condados de Denver y Adams. “Enfrentando solos el desalojo” demostró que los propietarios casi siempre cuentan con representacion legal cuando presentan una demanda de desalojo o habitabilidad frente a la corte, mientras que los inquilinos casi nunca la tienen, perdiendo sus casos casi todas las veces.
Otros esfuerzos a favor de los inquilinos y la vivienda asequible incluyen tratar de promover el futuro de las comunidades con casas prefabricadas en peligro debido a proyectos de reurbanización más lucrativos. Murillo, en Aurora, forma parte de un grupo de personas que promueven compensaciones para los inquilinos de espacios para remolques ubicados en la comunidad de casas prefabricadas Denver Meadows junto al nuevo Hospital para Veteranos en I-225 y Colfax. Aurora pospuso el cierre de esas comunidades, pero la pausa ya terminó y ahora la ciudad está ofreciendo asistencia financiera a los residentes que quedan y deben mover sus casas.
Andrea Chiriboga-Flor, codirectora del grupo a favor de los derechos del trabajador 9to5 Colorado, dijo que el movimiento es una corrección bien recibida por las injusticias magnificadas por la economía local en rápido crecimiento que les da a los propietarios la mayor parte del poder sobre los inquilinos que compiten por lugares escasos para vivir.
“A los inquilinos se les considera descartables porque los puedes remplazar fácilmente”, Chiriboga-Flor dijo. “Colorado realmente tiene leyes deficientes en lo relacionado con los derechos del inquilino, pero no hemos sentido realmente la falta de derechos hasta que llegamos a este aprieto”, agregó, hablando sobre la escasez de terrenos para casas prefabricadas.
Los dueños de apartamentos y las asociaciones empresariales se han manifestado en contra de las medidas o solicitado cambios importantes, y dicen que el problema real para las personas que están buscando una vivienda en Colorado es la falta de viviendas asequibles. Dicen que las nuevas protecciones para inquilinos harán que muchas unidades cuyos dueños son propietarios pequeños no sean rentables y removerán esas unidades en alquiler para venderlas. Esto disminuirá aún más las viviendas disponibles en alquiler y aumentará el costo de alquilarlas.
Las fuerzas del mercado tendrán el mayor efecto en la creación de viviendas asequibles, dijo Nancy Burke, vicepresidenta de políticas públicas y comunicaciones para la Asociación de Apartamentos del Área Metropolitana de Denver. Una oleada de aperturas de edificios de apartamentos ya está teniendo efecto, dijo.
“Lo que no entienden es que han llegado un poco tarde a la situación, porque [el número de] inquilinos ha disminuido en los últimos dos trimestres”, Burke dijo. “Así que esa es la economía natural, por así decirlo”.
Burke dijo que la industria estuvo trabajando con legisladores durante los últimos tres años para llegar a un acuerdo sobre cambios como los cargos de las solicitudes de vivienda, y “terminamos aceptando” la propuesta de ley de este año. Se opusieron ferozmente a una propuesta de ley que hubiera permitido a comunidades en Colorado establecer sus propios niveles de control de alquileres; dijeron que las compañías constructoras dejarían de construir nuevas unidades de vivienda.
Los legisladores y reguladores deberían trabajar para que la construcción de unidades nuevas sea más fácil y barata, Burke dijo, al acelerar el proceso de los permisos, reducir el proceso burocrático de las exenciones de impuestos en viviendas asequibles y acabar con las reglas de construcciones que Burke dijo son anticuadas y costosas.
Facilitar el proceso para las compañías constructoras no es la solución que tienen en mente los inquilinos estresados por el costo de su alquiler como Shannon Holloman y su familia, dueños de un remolque en Denver Meadows donde pagan por alquilar un terreno. Holloman paga $890 al mes por el espacio, mucho más de los $500 al mes que recientemente pagaba en Missouri. Cuando tengan que salirse el 31 de mayo debido a la clausura de la comunidad de casas prefabricadas, quizás tengan que pagar $1,300 al mes por alquilar un terreno en otro lugar de Aurora.
“Ha dispersado mis ingresos increíblemente, solo para salir de este lío”, Holloman dijo. 9to5 dio un paso hacia adelante y ayudó a los residentes de Denver Meadows para que le pidieran al propietario de la comunidad y a los funcionarios de Aurora que les dieran más tiempo. Aurora designó hasta $300,000 para ayudar a que se mude cada una de las 20 familias restantes, Chiriboga-Flor dijo.
“Te rompe el corazón… Aurora dijo en sus propios planes que tiene un déficit de 14,000 unidades de vivienda asequible para familias que ganan menos de $25,000”, dijo Chiriboga-Flor, quien ha sido integrante de grupos de trabajo relacionados con la vivienda para la ciudad. (Esta aproximación también concuerda mayormente con una encuesta integral de desafíos de vivienda en el Condado de Arapahoe en general.) “Así que esto se suma al déficit de viviendas. Nos gustaría que Aurora trabaje en una nueva comunidad para casas prefabricadas”. 9to5 está tratando de conectar a una compañía nacional constructora sin fines de lucro para que establezca una nueva cooperativa de casas prefabricadas. El dueño de Denver Meadows no contestó a mensajes solicitando sus comentarios.
En Denver, inquilinos como Scott D’Angelo esperan que las nuevas leyes favoreciendo a los inquilinos establezcan un proceso más justo para las personas luchando contra desventajas más allá de bajos ingresos. D’Angelo, sin hogar por años, vive con la enfermedad pulmonar obstructiva crónica y otras enfermedades en un apartamento subsidiado por Volunteers of America en el centro.
Cuando estaba buscando un apartamento que pudiera pagar, D’Angelo solía presentar decenas de solicitudes y pagar los cargos correspondientes, solo para ver a los gerentes cambiar de parecer y decir que no encontraban evidencia de su documentación.
“Quieren tu dinero por la solicitud pero nunca te ponen en la lista”, D’Angelo dijo. “Pagas $35 aquí, $40 allá, $50 acullá, y nunca te llaman”.
Para ejercer sus derechos bajo las nuevas leyes significará que los inquilinos dependerán más de servicios públicos legales como la Liga de Defensa contra Desalojos de Denver, el programa piloto que opera Colorado Legal Services y creado gracias a los integrantes del Consejo de la Ciudad de Denver que reunieron fondos administrativos restantes. Un programa similar ha surgido desde entonces en el Condado de Adams; con los nuevos fondos estatales se expandirá a más condados.
Queda mucho por hacer. Un estudio de cientos de clientes que recibieron servicios del programa de ayuda legal gratuita en Denver muestra disparidades raciales perturbadoras y revela la frecuencia con que los casos de desalojo afectan a niños vulnerables.
En los ocho meses de 2018 que funcionó la oficina de ayuda legal, ofreció servicios a 398 clientes en la ciudad. El 34 por ciento de los clientes eran afroamericanos, un porcentaje tres veces mayor a la población afroamericana en general que vive en Denver. El 35 por ciento de los clientes tenía discapacidades, y los casi 400 casos incluyeron a 344 niños.
Además, la evaluación mencionó que “los domicilios físicos de los demandados sugieren que los desalojos afectan desproporcionadamente a los vecindarios con más personas de color y as zonas con rápido crecimiento y gentrificación”.
Durante una mañana típica de abril entre semana, el proceso de desalojo en la corte del Condado de Denver refleja la observación de la abogada Jana Happel, quien forma parte del personal de Colorado Legal Services, sobre los altos niveles de estrés que los clientes sufren cuando están por perder sus hogares. Inquilinos a quienes les habían dejado un aviso de desalojo en sus puertas se presentaron ante un podio en la sala de audiencias del sótano para hablar con el juez, quien cuidadosamente explicó cómo evitar una sentencia monetaria devastadora en sus antecedentes que hará más difícil alquilar en otro lugar.
Los jueces animan a los inquilinos para que establezcan un acuerdo de pagos con el propietario de su vivienda y así evitar el desalojo, pero es poco común que el inquilino mantenga su hogar, Happel dijo. Lo más común es que los inquilinos acepten dejar la vivienda si el propietario abandona sus demandas.
“Aunque tengan que mudarse, si terminan teniendo un nuevo hogar y sin una sentencia en su contra, ese es el mejor resultado posible en muchos casos”, Happel dijo.
“Solo fíjate en las caras de las personas. Tantas de ellas están asustadas y abrumadas”.
