Un trabajador instala el revestimiento de una casa nueva en el desarrollo residencial de Rural Homes en Ridgway, Colorado. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Un trabajador instala el revestimiento de una casa nueva en el desarrollo residencial de Rural Homes en Ridgway, Colorado. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Para el diminuto distrito escolar de Norwood, la oferta era demasiado bueno como para desaprovecharla.
Cuando 24 casas nuevas empezaron a construirse a un par de cuadras al sur del centro de Norwood—ubicado en el sudoeste de Colorado, con una población de menos de 600—en un desarrollo residencial llamado Pinion Park, el distrito decidió comprar una de ellas.
Comprar la casa “fue una mordida significativa en nuestras reservas”, dice Todd Bittner, superintendente del Distrito Escolar de Norwood, “pero era una parte esencial para que pudiéramos atraer a personal”.
Ese nuevo integrante del personal cubre una brecha necesaria. El distrito escolar, el cual atiende a 193 estudiantes de kindergarten a 12º grado, no ha tenido un maestro de ciencias desde el año escolar 2020-21.
El distrito escolar pagó $285,000 por la casa de dos habitaciones y dos baños. A su vez, el distrito recibe un alquiler de la maestra y su esposo, quien trabaja como chef ejecutivo en Telluride.
Sin la opción de Pinion Park, Bittner dice, “No estoy seguro de lo que hubiéramos hecho, para serte honesto, sin ella. ¿Poder comprar una casa que cuesta alrededor de $300,000 en una comunidad dormitorio de Telluride? No hubiera sucedido”.
Una casa recientemente terminada en el desarrollo residencial Pinion Park de Rural Homes en Norwood, Colorado. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
El proyecto de Pinion en Norwood, junto con desarrollos residenciales similares en Ridgway y Ouray, representa el trabajo de una compañía sin fines de lucro llamada Rural Homes. (The Colorado Trust ha proporcionado fondos para Rural Homes.)
Norwood está ubicado arriba de la meseta de Wright con una altitud de 7,000 pies. Durante los últimos 146 años, el pueblo ha servido como una central para granjeros y ganaderos. Miles de años antes de eso, los indios Ute vivían en la meseta.
El ultracostoso poblado de Telluride se encuentra a 33 millas de distancia, pero los desafíos para encontrar una vivienda han puesto presión en todas las comunidades cercanas. En Telluride, según Realtor.com, el precio medio de una vivienda en venta es de $4.5 millones. En Norwood, el precio es de $652,000.
“Telluride es una comunidad pudiente y privilegiada con enormes recursos”, dice Paul Major, presidente y director ejecutivo de Rural Homes. (Major también lideró la Fundación de Telluride desde su lanzamiento en 2000 hasta 2022.) “Estamos tratando de resolver [el problema] en lugares donde no tienen los recursos para atraer a la maestra de ciencias, mantener al subalguacil, atraer al enfermero—todas estas profesiones que son locales y no hay respuesta para ellos”.
Las compañías constructoras privadas, Major dice, “están construyendo para la cima del mercado… no están construyendo para maestros”.
Paul Major, presidente y director ejecutivo de Rural Homes, afuera de una de las casas nuevas de la compañía en Norwood. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
El trabajo de Rural Homes en Norwood, Ouray y Ridgway está diseñado para ayudar a la fuerza laboral en esas tres comunidades. Pero la presión en la vivienda de estos poblados probablemente no sería la misma si no estuvieran ubicados bastante cerca del pintoresco pueblo montañoso de Telluride. Encontrar vivienda asequible en Telluride es tan raro como encontrarse a uno mismo esquiando solo un día con nieve recién caída en el sendero Boomerang bien arriba del pueblo. Por ejemplo:
“Realmente felicito a Rural Homes por [innovar] y crear nuevos modelos”, Haynes dice. “Tienes que intentar, y [Paul Major] está realizando un trabajo difícil”.
Como los desarrollos pares en Ridgway y Ouray, Pinion Park en Norwood se está construyendo como un proyecto piloto para aprender si el concepto funciona. El método para ahorrar costos de Rural Homes empieza con la compra de casas de Fading West, una compañía basada en Buena Vista que construye unidades prefabricadas. El ensamblado final en sitios como Pinion Park incluye juntar el primer piso con el segundo piso de las estructuras, conectar las tuberías y el sistema eléctrico con la infraestructura del pueblo, instalar el techo y otros pasos finales.
Cuando las viviendas se completan, la palabra “prefabricada” no se le ocurriría nunca a una persona común que pasara enfrente. Las casas se ven como si se hubieran construido ahí mismo. Son energéticamente eficientes con paneles solares en el techo y bombas de calor aerotérmicas. Algunas vienen con cobertizos independientes para guardar cosas. Todas vienen con electrodomésticos de bajo consumo y cableado para recibir servicio de internet de banda ancha.
Las solicitudes para comprar en Norwood las administra la Autoridad Regional de la Vivienda de San Miguel; en Ridgway y Ouray, las solicitudes las administra Impact Development Fund. Los solicitantes deben cumplir requisitos estrictos regidos por restricciones en las escrituras de la propiedad: ¿Tiene ingresos el hogar menores al 120 por ciento de los ingresos medios en el área (AMI, por sus siglas en inglés) de $95,760 en Norwood o de $89,400 en Ridgway y Ouray? ¿Tiene activos netos por debajo de $900,000? ¿El comprador potencial, o cualquier persona en su hogar, es dueño de una propiedad residencial mejorada a 150 millas de distancia o menos?
Yasmir Torrez trabaja instalando entablado en una vivienda en el desarrollo residencial de Rural Homes en Ridgway. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Los compradores potenciales deben ser participantes activos en la fuerza laboral local. La casa debe ser el hogar principal del comprador y la valorización de las propiedades se limita a un aumento anual del 3 por ciento.
Las casas “son para personas que trabajan en la comunidad [y] que no pueden comprar una casa ahora”, Major dice. En Pinion Park, dice, la primera ola de compradores ha estado ubicada en el 80 por ciento del AMI.
En Norwood, el Condado de San Miguel donó el terreno para Pinion Park. En Ridgway, el proyecto residencial Wetterhorn de Rural Homes se benefició cuando un donante anónimo compró el terreno y lo donó a la causa. En Ouray, el costo de comprar el terreno se mantuvo bajo gracias a un préstamo con bajos intereses de la División de Vivienda de Colorado que utilizó fondos federales de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense.
La iniciativa de Rural Homes también se benefició gracias a subsidios. La División de Vivienda de Colorado proporcionó un subsidio de $40,000 para cada casa. The Colorado Trust, la Fundación de Salud de Colorado, la Fundación Caring for Colorado, la Fundación Saul Zaentz y otras fundaciones y donantes individuales han ayudado a cubrir gastos operativos generales y con asistencia para que los compradores calificados cubran los fondos faltantes.
Sin embargo, Major y sus tres empleados siguen enfrentando desafíos. Algunos se relacionan con la construcción. Otros son un factor del mercado actual, incluidos los altos intereses.
Armar las casas de Pinion Park en Norwood durante un invierno nevado y ventoso causó problemas con el revestimiento y los techos. La textura de las tablas de yeso para las paredes internas se cuarteó durante el proceso de envío y tuvo que rehacerse.
En Ridgway, funcionarios del pueblo ordenaron que las nuevas calles para Wetterhorn cumplieran un estándar conocido como “cero deformación”, lo cual significa que la calle no debe ceder cuando pasan camiones pesados—un gasto sorpresa de $75,000. Volver a construir una alcantarilla cercana para el drenaje costará casi $30,000, aún después de que los funcionarios aprobaran los planes del proyecto. Y en Ouray, Major ha pasado horas en reuniones públicas para tratar de calmar a dueños de casas existentes que se quejan de que la nueva construcción perjudicará sus vistas inmaculadas valle arriba.
En los meses entre el comienzo de la construcción en Pinion Park en Norwood y el inicio del ensamblado de las 14 casas en Ridgway, los costos de construcción aumentaron en un 20 por ciento. El trabajo de Rural Homes enfrenta otro aumento del 10 por ciento en Ouray, Major dice. Una ley nueva firmada por el gobernador de Colorado Jared Polis limitó aún más los estándares de construcción para aumentar la resistencia a los incendios forestales. Esto sumó a los costos de Rural Homes en los tres desarrollos residenciales.
Y en Norwood, no se han vendido todas las casas, lo cual ha creado costos continuos para Rural Homes. A finales de septiembre, ocho casas seguían vacantes, con precios entre $354,500 y $410,000. Major dice que cuatro solicitantes están abriéndose camino por el proceso de restricciones en la escritura de la propiedad y para obtener un préstamo.
Un panorama aéreo del desarrollo residencial de Pinion Park de Rural Homes en Norwood. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Jennie Thomas, una trabajadora social en el Distrito Escolar de Norwood, se mudó de una vivienda que estaba alquilando en Norwood a una de las casas en Pinion Park en mayo, dejando atrás un alquiler mensual de $1,800. El nuevo pago mensual de su préstamo hipotecario es de $1,510.
Thomas está decepcionada de tener tan pocos vecinos. Si no había demanda de viviendas, se pregunta, ¿pagó demasiado? Si tantas casas siguen vacantes, ¿para qué fue necesario hacer un sorteo?
“Si eres [una compañía constructora] y construyes casas y no las vendes, eventualmente las vendes por un precio más bajo, ¿correcto?” Thomas dice. “No puedes quedarte con ellas indefinidamente. Eso le disparará al valor de mi hogar en el pie, ¿correcto?”
Thomas compró una casa de tres habitaciones, aunque la tercera “habitación” no incluye un armario. Si su casa se reclasifica como de dos habitaciones para ampliar la cantidad de compradores potenciales, le preocupa que el cambio reduzca otra vez el valor de lo que compró.
Thomas también dice que tuvo problemas eléctricos con sus electrodomésticos y que el yeso de las paredes internas estaba cuarteado y solo le pusieron una capa de pintura base—no la capa final de pintura. (Major dice que Rural Homes resolvió todas las inquietudes de Thomas tan pronto como recibieron una notificación de los problemas.)
El vecino John “Sully” Sullivan, quien se traslada a diario a Tellurida para administrar la licorería Wine Mine, dice que su secadora de ropa también se descompuso cuando se mudó en marzo. Rural Homes reemplazó rápidamente el interruptor, dice, y ha notado que su vivienda de dos habitaciones está bien construida y protegida. El equipo de Major, Sullivan dice, ha sido “superatento” cada vez que los llama.
“Es un lindo hogar por el costo que pagué y la tasa de interés que obtuve”, dice. La tasa de interés por el préstamo hipotecario de Sullivan es del 2.5 por ciento. Sus pagos mensuales son de $989, casi la mitad de su alquiler anterior de $1,800 en Telluride—con compañeros de casa.
Durante una época, Sullivan se cambió de casa cuatro veces en ocho meses. La última casa en la que estuvo viviendo como inquilino se vendió por $3 millones en efectivo—por 2,400 pies cuadrados que “necesitan arreglo”, Sullivan dice. Reducir sus costos de vivienda por la mitad y conseguir estabilidad valen el traslado de 40 minutos. La mayoría de los días, Sullivan se detiene para hacer pesca con mosca en el río San Miguel y visitar a sus amigos.
Sullivan ha estado trabajando en Telluride por 10 años y dice que ha observado cómo el sentido de comunidad en el pueblo ha disminuido. Demasiados residentes solo están ahí de medio tiempo, dice. En contraste, Norwood es “animado”.
Pero Thomas se pregunta si ese sentido de comunidad está surgiendo en Pinion Park, con tantas unidades vacías, y si la iniciativa de Rural Homes realmente está cubriendo las necesidades de Norwood.
“He escuchado a la comunidad quejarse de, sabes, que las casas [en Pinion Park] no son asequibles—esas casas varían hasta como $425,000,” dice. “Y Rural Homes dice que es su costo, que es el precio sin que nadie saque ganancias. Bueno, si ese es el precio sin que nadie saque una ganancia, entonces nuestro sistema está muy descompuesto”.
El desarrollo residencial de Rural Homes en Ouray incluye panoramas cañón arriba hacia el pueblo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Cuando le preguntamos si está nervioso de que Pinion Park no se haya llenado todavía, Major dice: “Estoy nervioso por todo”. Rural Homes está haciendo más publicidad local y tratando de alcanzar a aquellos con salarios suficientes que no piensan que ser dueños de un hogar sea posible. Una docena de compradores potenciales recientes, Major dice, o estaban ganando demasiado dinero o ya tenían demasiadas deudas. Sin embargo, los cuatro solicitantes actuales son todos residentes de Norwood.
Como en Norwood, el Distrito Escolar de Ridgway también compró una de las casas nuevas. La casa nueva reemplaza una casa del distrito que era “bastante rústica”, dice Susan Lacy, la superintendenta del distrito; los inquilinos solo se quedaban ahí máximo un año.
Cuatro maestros de Ridgway—tres que estaban alquilando su vivienda y uno que tenía que trasladarse 26 millas desde Montrose—comprarán una casa en el desarrollo de Rural Homes, conocido como Wetterhorn, en octubre. Otro maestro alquilará la casa que le pertenece al distrito.
“En 2017, podías comprar una casa de 1,800 pies cuadrados [en Ridgway] por $350,000”, Lacy dice. “Y luego llegó la pandemia y ahora la misa casa se vendería por $800,000. Es evidente que si contratamos a un maestro soltero o a alguien que no tiene ingresos dobles, será difícil para ellos encontrar un lugar asequible en Ridgway”.
El salario inicial para maestros en Ridgway es de $41,200, gracias a un reciente incremento en la asignación de impuestos que aumentó todos los salarios en un 15 por ciento. El salario medio para maestros es de $57,000, Lacy dice.
El esfuerzo de Rural Homes en Ridgway es una “enorme victoria”, dice.
A 10 millas al sudeste, en Ouray, el trabajo este otoño está enfocado en preparar el terreno. El calendario de la construcción retrasó el ensamblaje de las casas hasta la primavera de 2024. El proyecto de Rural Homes en Ouray, cuando se complete, será el más grande de los tres. La primera fase, con 21 casas, se completará en el verano de 2024. La segunda fase resultará en otras 44 casas el año siguiente.
Curtis Broome es el gerente de proyectos para Built, la compañía basada en Longmont que está supervisando la construcción en Ouray. Brandon White, el dueño de Built, se crio en Ouray. El proyecto de Rural Homes es “sincero”, Broome dice, porque White y el equipo entero saben que tendrá un efecto positivo en la comunidad. Broome está durmiendo en su camioneta este otoño mientras él y su esposa renuevan una casa en Ouray.
“Es lindo poder salir a un proyecto y decir: ‘esto es fundamente maravilloso’”, Broome dice. “Espero que haya suficiente transparencia, suficientes lecciones buenas aprendidas para que Paul pueda tomar esto y extenderlo a lo que realmente necesita suceder”.
Traducido por Alejandra X. Castañeda
