LaVern y Denise Schafer posan para una fotografía en su hogar prefabricado el lunes, 16 de sept. de 2024, en la comunidad de la que ahora los residentes son dueños en Lafayette, Colo. Los residentes formaron la Cooperativa Comunitaria La Luna para adquirir la comunidad, antes conocida como Mountain View Mobile Home Park. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
En letra pequeña en un cartel blanco que prohíbe la entrada se lee: “Mountain View Mobile Home Park”. Es uno de los últimos indicios del propietario antiguo de la comunidad en Lafayette que ahora le pertenece a los residentes.
Denise Schafer sonrió mientras miraba el cartel durante un paseo a mediados de septiembre por el vecindario—el cual ahora se llama Cooperativa Comunitaria La Luna—con Laern Schafer, su esposo y el presidente del consejo de la cooperativa. La pareja contó historias de criar a sus dos hijos y cuidar a sus nietos en su vecindario por casi 40 años, del cual ahora son en parte dueños.
“Estoy muy orgullosa de haberlo comprado. … Es una cosa fenomenal que nos sucedió a nosotros”, Denise Schafer dijo.
Octubre marcó un año desde que los residentes de la comunidad con 34 hogares se unieran para formar la Cooperativa Comunitaria La Luna con el objetivo de comprar y gestionar el terreno debajo de sus hogares prefabricados (a veces también conocidos como casas móviles) en el antiguo pueblo minero ubicado en el sudeste del Condado de Boulder. El 31 de enero marcó el suceso oficial: la cooperativa adquirió la propiedad en la esquina sudeste de East Cleveland Street y South Burlington Avenue por $4.5 millones de los antiguos propietarios Craig y Kent Brown.
“La gente común puede hacer lo imposible”, LaVern Schafer dijo de la compra. “Para mí, comprar la comunidad de casas móviles era imposible”.
Para la pareja Schafer, el nuevo nombre de la comunidad también indica eso. Denise dijo que le encanta el cambio a “La Luna” porque es un homenaje a sus raíces y las de otros en el vecindario (cerca del 57 por ciento se autoidentificó como hispano o latino en encuestas reunidas durante el proceso de compra). También representa lo que otro integrante del consejo dijo sobre la compra de la cooperativa: si los residentes pueden lograrlo, quedarán encantados (en inglés, “over the moon” o “más allá de la luna”).
LaVern y Denise Schafer caminan el lunes, 16 de sept. de 2024, por el vecindario de casas móviles de la Cooperativa Comunitaria La Luna, donde viven, en Lafayette, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
En las comunidades típicas de casas prefabricadas, los residentes son dueños de sus unidades pero no del terreno debajo de ellas. Los dueños controlan el terreno, fijan cargos, establecen reglas para el vecindario y gestionan los sistemas de servicios públicos, las calles y las áreas verdes de la comunidad. Cuando las comunidades se venden a nuevos propietarios e inversionistas, los residentes con frecuencia enfrentan aumentos del alquiler a precios del mercado.
En una comunidad donde los residentes son dueños (comúnmente conocida como ROC, por sus siglas en inglés), la propiedad cooperativa controla los costos, lo cual significa que los residentes no están sujetos a mayores alquileres para que los dueños aumenten sus ganancias; tienen más protecciones contra el desalojo en hogares que probablemente no son realmente móviles; y, pueden mejorar la infraestructura y los servicios públicos de su vecindario (con los cuales inquilinos por todo el estado han reportado problemas importantes, especialmente cuando corporaciones son las dueñas).
Las personas siguen siendo propietarias de sus unidades en comunidades prefabricadas donde los residentes son dueños—algunas quizás sigan pagando la hipoteca de su vivienda—y cada uno de los hogares es dueño de una parte igual del terreno de toda la comunidad. Reciben un “arrendamiento” perpetuo y le pagan cargos mensuales por el terreno o lote a la cooperativa. Estos cargos tienen como objetivo cubrir costos como los impuestos a la propiedad. Eso no significa que los alquileres nunca aumentan, pero se estabilizan más a lo largo del tiempo, según la organización sin fines de lucro ROC USA. Esto es debido a que la cooperativa se enfoca en saldar sus préstamos y cubrir costos operativos y las mejoras de infraestructura, no en aumentar sus ganancias.
Los residentes no son individualmente responsables por los préstamos de la cooperativa. Al mudarse a la comunidad o unirse a la cooperativa, los dueños de unidades residenciales pagan un cargo único, una parte como integrantes, usualmente entre $250 y $500. Entre las comunidades de ROC USA, cada cooperativa fija la parte de sus integrantes a un máximo de $1,000 por acción. Si un dueño decide mudarse, esa persona le vende su parte de regreso a la cooperativa. Un nuevo dueño que se mude a la comunidad puede entonces comprar esa parte.
Se logra “lo imposible”
Las organizaciones ROC USA y Thistle Community Housing (ambas beneficiarias de The Colorado Trust) guiaron a los residentes de La Luna por el proceso, y los ayudaron a conseguir los fondos necesarios para convertirse en una comunidad cuyos residentes son los dueños. Las contribuciones incluyeron fondos de la Ciudad de Lafayette, del Condado de Boulder, del Departamento de Asuntos Locales de Colorado y de ROC USA.
La misión de ROC USA es ayudar a los inquilinos en comunidades de casas móviles por todo el país para que compren el terreno en el que viven a través de un modelo cooperativo donde los residentes son los propietarios. Thistle, con sede en el Condado de Boulder, trabaja para desarrollar, gestionar y preservar vivienda asequible y se desempeña como un proveedor de asistencia técnica para propietarios de viviendas de ROC USA.
Después de cambios en las leyes de Colorado que facilitaron que los dueños de casas móviles compraran los terrenos en sus comunidades cuando se ponen en venta, ROC USA trabajó con nueve organizaciones en el estado en 2022 para crear una fuente de financiamiento que empoderara la futura adquisición de propiedades a manos de los residentes. The Colorado Trust fue una de esas organizaciones, contribuyendo $5 millones a la fuente (subsidios de $625,000 cada uno para ROC USA y Thistle y $3.75 millones en inversiones relacionadas con programas para que se devuelvan con tarifas por debajo del mercado).
Es la primera vez que ROC USA ha reunido este tipo de fuente financiera, dijo el vocero Mike Bullard, y la organización está buscando repetirlo en otros estados.
Ese mecanismo de financiamiento ayudó a que los residentes de viviendas prefabricadas compren tres propiedades en Colorado en años recientes: Paradise Village en Johnstown en octubre de 2022, Golden Hills en Golden en julio de 2023 y La Luna en Lafayette en enero de 2024.
Nueve comunidades de casas prefabricadas con 451 viviendas en Colorado se han convertido en una comunidad ROC USA cuyos dueños son los residentes, según ROC USA. El proceso es complicado y no hubiera sido posible sin la orientación de Thistle, LaVern Schafer dijo.
Desde entonces, dos ROC cayeron en incumplimiento con sus préstamos, lo cual las organizaciones sin fines de lucro están tratando de ayudar a resolver al proporcionales más recursos y apoyo, pero ninguna se ha disuelto ni regresado a dueños privados. Bullard dijo que las dos propiedades son parte de la misma cooperativa, lo cual mencionó como una razón de sus desafíos financieros. Señaló que ROC USA ya no financia este modelo debido a que hay más desafíos asociados con él, incluyendo la participación de los integrantes.
Casi un año después de que los residentes compraran la comunidad de casas móviles en Lafayette, LaVern Schafer sigue lleno de orgullo cuando habla sobre los esfuerzos de los residentes para que adquirir la comunidad fuera una realidad.
Recuerda cómo, cuando se enteró de que la comunidad estaba en venta, pausó su proyecto de jardinería más reciente en su amado huerto de verduras y abandonó la idea de realizar futuras mejoras en la vivienda prefabricada de los Schafer. Comprada en 2013, era la segunda unidad que la pareja había comprado para reemplazar la primera en la misma comunidad. LaVern Schafer también tuvo problemas para vender la casa móvil de sus padres porque estaba en una comunidad con un futuro incierto.
“Cada uno de nosotros, todas las 34 unidades, estábamos en la misma situación”, LaVern Schafer dijo. “[Pensamos], ¿nos quedaremos sin techo? ¿Adónde vamos a ir?”
LaVern Schafer, presidente del consejo de la Cooperativa Comunitaria La Luna, se ríe mientras muestra el jardín trasero y huerto en su vivienda prefabricada el lunes, 16 de sept. de 2024, en Lafayette, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
El temor y pánico se esparcieron por todo el vecindario, dijo, porque los inquilinos sabían que un nuevo dueño podía aumentar significativamente los alquileres o un inversionista podía comprar la propiedad y convertirla en otro tipo de desarrollo residencial. Además, mover casas prefabricadas es difícil, son pocos los terrenos disponibles en la Ladera Frontal, y los inquilinos en la comunidad no tenían suficiente dinero para mudarse a otro tipo de vivienda.
Pero cuando nos “unimos y jalamos juntos, nos maravilló que íbamos a poder hacer esto y ser dueños de la comunidad hoy”, LaVern Schafer dijo.
En 2019, los legisladores de Colorado aprobaron una legislación para crear un Programa de Supervisión de Comunidades de Casas Móviles para fortalecer las protecciones de los inquilinos en casas prefabricadas después de enterarse de un aumento en la cantidad de dueños corporativos externos al estado que estaban comprando las propiedades y de residentes que estaban sufriendo prácticas abusivas, incluyendo aumentos exorbitantes de sus alquileres y condiciones inseguras en la vivienda, desde problemas con las aguas de desecho hasta con la infraestructura.
Una reciente investigación de Denver7 reveló una demora de años en las quejas enviadas al programa estatal. En parte, esa es la razón por la cual algunos creen que la solución es que los residentes sean los propietarios. Otra razón es preservar la vivienda asequible en un estado en el que los costos de la vivienda siguen aumentando.
En 2020, los legisladores de Colorado aprobaron una nueva ley que les otorga a los dueños de casas prefabricadas el derecho de adquirir sus comunidades si los propietarios las ponen en venta, permitiéndoles así igualar las propuestas de terceros. En 2022, expandieron la ley para aumentar el tiempo que los inquilinos tienen para comprar las comunidades y darles el derecho de rehusarse primero. Si los propietarios cambian la comunidad a otro uso, deben darles una compensación a los inquilinos.
Trabajando con los Brown
Estas leyes nuevas, junto con el deseo de Craig y Kent Brown de venderles a los residentes, ayudó a que la Cooperativa Comunitaria La Luna se convirtiera en una comunidad en la que los residentes son los dueños. Uno de los hermanos se comunicó inicialmente con Thistle para hablar sobre esta posibilidad.
Los hermanos Brown heredaron la comunidad de sus padres, quienes la compraron en los años 1980. Después de que su padre muriera y su madre se enfermara, Kent Brown y su esposa se fueron a vivir a la casa de su madre para ayudar a cuidarla, y Craig Brown compró una casa móvil en la comunidad. Cuando su madre murió, heredaron el negocio.
Para ellos, nunca tuvo que ver con maximizar las ganancias. LaVern Schafer dijo que los hermanos cobraban diferentes alquileres por lote con base en las situaciones de vida de las personas, y que con frecuencia cubrían los gastos y no se los pasaban a los residentes. Kent Brown dijo que la comunidad tenía a personas viviendo ahí que estaban trabajando duro para mantenerse a flote, incluyendo adultos mayores, personas con discapacidades y nuevos inmigrantes.
Los hermanos Brown raramente aumentaban el alquiler y solo lo hacían para ayudar a pagar por los proyectos de infraestructura, lo cual Kent Brown dijo mantuvo los precios a cerca de dos tercios de lo que otras comunidades de casas móviles cobraban en el área. El hijo de Kent Brown también vive en una de las casas en la comunidad.
En 2020, Craig Brown estaba listo para retirarse y mudarse a otro lugar más asequible en el Condado de Boulder, así que los hermanos decidieron vender.
“Desde el principio, no hablamos con nadie más que los inquilinos”, Kent Brown dijo. “Recibimos ofertas. Personas querían verla todo el tiempo. Es un tipo de propiedad bastante popular para invertir”.
Casas más nuevas, valuadas en cerca de $700,000, ubicadas al otro lado del cerco de la Cooperativa Comunitaria La Luna, aparecen en esta fotografía del lunes, 16 de sept. de 2024, en Lafayette, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
El proceso en Lafayette fue uno de los más tardados para ROC, según dijo Tim Towsend, director de programas ROC para Thistle, en parte debido a los fondos y en parte debido a los estudios ambientales necesarios ya que el vecindario estaba ubicado en el mismo terreno que una mina de carbón.
Los Brown se mantuvieron en pie, y hasta redujeron el precio de compra casi por debajo del 10 por ciento del precio de mercado para que los alquileres de los terrenos de los residentes no aumentaran demasiado.
“Es gratificante”, Kent Brown dijo de la venta. “Si solo quieres obtener tanto dinero como sea posible e irte del pueblo, hay bastantes compradores para eso. Están contentos de venir y tenerla como una propiedad que genere ingresos. Pero la idea de vendérsela a la cooperativa era mejor, se sentía mejor”.
Los Schafer reconocen que tuvieron suerte de que los Brown fueran los dueños anteriores, incluyendo durante el proceso de venta, sabiendo que había compañías de construcción que estaban comprando terrenos a su alrededor e interesados en la propiedad.
“Los Brown nunca nos trataron como inquilinos”, LaVern Schafer dijo. “Nos trataron como amigos y vecinos”.
Otras comunidades que terminaron por ser propiedad de los residentes, incluyendo Golden Hills, enfrentaron situaciones más desafiantes, según entrevistas con residentes y Thistle. La cooperativa de residentes en Golden realizó dos intentos para comprar la comunidad, ambos rechazados, antes de que se vendiera a una corporación con sede en California en 2021. Los nuevos dueños tomaron las riendas, aumentaron los alquileres y enfrentaron acusaciones por haber violado los derechos de los inquilinos.
Cuando la compañía decidió vender al poco tiempo de comprar la propiedad, la cooperativa presentó nuevamente una oferta en enero de 2022, pero la compañía se echó para atrás con la venta. En 2023, la cooperativa de residentes finalmente llegó a un acuerdo con la corporación para adquirir la propiedad.
Manteniendo la asequibilidad
Todos los propietarios en La Luna ahora pagan $696 mensuales por alquilar su terreno, LaVern Schafer dijo. Esta cantidad refleja un aumento de más de $100 al mes en comparación con lo que pagaban antes, pero a través de la cooperativa, ahora son dueños de más de sus unidades individuales. A través de sus votos (y la oportunidad de postularse para la mesa directiva), también pueden dar su opinión sobre los edificios y las instalaciones de la comunidad, como las áreas de juegos y los parques, la infraestructura como las calles y los servicios públicos, las reglas de la comunidad, el presupuesto anual y, por supuesto, la propiedad en la que están sus hogares.
Las fotografías del álbum que aparece arriba en el hogar de los Schafer el lunes, 16 de sept. de 2024, son del día en que la Cooperativa Comunitaria La Luna adquirió la comunidad en Lafayette, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Bullard dijo que, a largo plazo, cuando los residentes deciden vender sus hogares prefabricados individuales, con frecuencia los venden por más en comunidades donde los residentes son dueños, aumentando así el capital de sus unidades individuales.
Los costos con frecuencia aumentan porque los dueños anteriores quieren vender las propiedades por lo menos a precio de mercado. Thistle y ROC USA trabajan con cooperativas comunitarias para asegurar que cualquier aumento sea mínimo al ayudarlas a obtener préstamos con bajos intereses.
Una de las claves para hacer una transición exitosa a ROC, Townsend dijo, es la participación de los residentes. La Luna no tuvo problemas con eso.
Para LaVern y Denise Schafer, quienes han vivido en la misma comunidad desde que compraron su primera casa móvil cuando tenían 22 años de edad en 1985, este es el hogar en el que se ven viviendo por el resto de sus vidas. También es la misma comunidad donde los padres de LaVern Schafer vivieron antes de la muerte de su padre y la mudanza de su madre a un asilo.
Una placa de madera con las palabras “Que Dios bendiga nuestra casa móvil” cuelga adentro del hogar prefabricado de los Schafer el lunes, 16 de sept. de 2024, en su ROC en Lafayette, Colo., la cual la Cooperativa Comunitaria La Luna compró. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
El hogar acogedor y decorado de los Schafer está lleno de fotografías y recuerdos de las vidas de sus hijos y nietos, incluyendo toda una pared dedicada a los cumpleaños de sus nietos. El único requisito para que los incluyan en la pared: comerse el pastel tiene que dejar un desastre.
Conforme Lafayette continúa creciendo como otras ciudades en Colorado y las compañías constructoras e inversionistas compran propiedades—ya sea para construir unidades de vivienda de lujo que se venden a costos bastantes más altos o para aumentar los precios en comunidades existentes—muchas familias con ingresos más bajos o medios se ven obligadas a irse. Al observar nuevos desarrollos construirse alrededor de su vecindario, ese era un gran temor para los Schafer antes que los residentes compraran su comunidad.
En La Luna, el 100 por ciento de los inquilinos dijeron que sus ingresos figuran por debajo del 80 por ciento de los ingresos medios en el área. Los ingresos del 81 por ciento de los residentes figuran por debajo del 50 por ciento de los ingresos medio en el área, y el 35 por ciento por debajo del 30 por ciento de los ingresos medios en el área, según resultados de la encuesta de ROC USA.
El diario Financial Times reportó que inversionistas institucionales abarcaron el 17 por ciento de las transacciones valuadas en $4 billones por la compra de comunidades con viviendas prefabricadas en 2018, y los propietarios comerciales aumentaron los cargos por alquilar terrenos en las comunidades en un promedio del 7.1 por ciento al año.
Las ROC, las cuales solo han observado un aumento anual del 0.9 por ciento en los costos de los terrenos, según Bullard, son una manera de combatir eso.
“Ha habido mucho más reconocimiento últimamente de la vivienda prefabricada como una sólida e importante solución para [abordar] la crisis de la vivienda asequible. Hemos observado más participación de los gobiernos para ayudar en la compra de comunidades”, Bullard dijo.
ROC USA y Thistle están trabajando para apoyar a las comunidad para que salgan del mercado especulativo y corran menos riesgos, y para que así puedan tener vivienda a largo plazo, estable y asequible, Townsend agregó.
Sin embargo, hay desafíos con este modelo que deben superarse.
“Existe un estigma definitivamente injusto sobre la vivienda prefabricada, el inventario de viviendas mismas, las comunidades, las personas que viven ahí”, Bullard dijo. “La gente que no se ha criado en una comunidad de vivienda prefabricada, o que no tuvo [una relación] cercana con alguien que lo hizo, no entiende cómo funcionan y las dificultades para las personas que viven ahí”.
Townsend señaló que los costos de compra son tan altos que se necesita acceso a subsidios más bajos. Además, hay una falta de servicios de gestión de propiedades que quieran trabajar con comunidades de casas móviles y lo hagan bien.
Y hasta después de la compra de la propiedad, algunos residentes han compartido que la labor de ser dueños de la comunidad no es fácil, Townsend dijo. Las cooperativas están operando un negocio y tienen que contratar y supervisar el trabajo de compañías dedicadas a gestionar propiedades. Tienen que proporcionar justificaciones a los residentes sobre dónde se destina su dinero. Los integrantes del consejo son voluntarios.
Sin embargo, a fin de cuentas, vale la pena, LaVern Schafer dijo. Ahora, visita comunidades de casas prefabricas alrededor del estado y les aconseja sobre cómo iniciar sus propias comunidades donde los residentes son los dueños. Anteriormente, conocía a un par de vecinos en la comunidad de La Luna. Ahora, todos se conocen en el vecindario y trabajan para ayudarse mutuamente.
“Fue aterrador al principio”, dijo. “Pero cuando lo logras, me siento tan orgulloso de nuestra comunidad”.
Traducido por Alejandra X. Castañeda
