Una publicación de The Colorado Trust
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Una comparación de los pagos del programa Sección 8 de vales para elegir vivienda y alquileres promedio por unidades de una habitación en ciudades selectas de Estados Unidos.*

Personas y lugares

Pagos de vales para la vivienda asequible no igualan los costos del alquiler

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Alrededor de hace una década, Carmen Sanders-Ward y su familia en crecimiento estaban teniendo problemas para cubrir todos sus gastos en Georgia cuando el huracán Katrina afectó a la zona. Por suerte, su familia calificó para y recibió un vale con opciones de vivienda bajo el programa Sección 8, el cual permitió que Sanders-Ward se mudara con su familia a su ciudad natal de Dallas, Texas.

Establecido en 1974, el programa Sección 8 de vales de elección de vivienda se creó con el objetivo de ampliar las opciones de vivienda para las familias con bajos recursos, quienes pueden alquilar cualquier unidad aprobada que corresponda al tamaño de su familia, con ciertas restricciones. Pero existe un dilema: Las personas que usan los vales solo pueden alquilar apartamentos cuyos precios concuerden con aquellos que la autoridad de la vivienda determine. Se calcula que estos precios de alquileres están entre el percentil 40 y 50 de los alquileres en un área general metropolitana.

Para Sanders-Ward, esto significó que las opciones que podía alquilar estaban limitadas a vecindarios con un alto índice de pobreza, lo cual a su vez afectaba a sus cinco hijos, especialmente a su hijo adolescente.

“Se estaba metiendo en muchos problemas”, dice Sanders-Ward, 39. Además, una de sus hijas gemelas estaba teniendo dificultades en la escuela, en donde había un maestro por cada 30 estudiantes.

Las cosas cambiaron drásticamente para la familia Sanders-Ward hace dos años, después de que un caso precedente que terminó en un acuerdo extrajudicial en Texas en 2010 le permitiera mudarse de Pleasant Grove, una sección del condado de Dallas segregada racialmente y con altos índices de pobreza, a la ciudad de McKinney, un lugar más pudiente. El acuerdo fue el resultado de un caso presentado por una organización sin fines de lucro en Texas que desafió uno de los factores asumidos que se utilizan en el programa de los vales para la vivienda: la manera como se calculan los pagos.

Los vales para elegir una vivienda son una alternativa para los vales del programa Sección 8 que están conectados a edificios específicos, para darle a la persona más movilidad y opciones. En la actualidad, 2.2 millones de hogares en Estados Unidos utilizan vales para elegir una vivienda, o cerca del seis por ciento del mercado de viviendas alquiladas. Una vez que la persona con un vale encuentra un apartamento, solo se espera que le pague al propietario un tercio de sus ingresos para cubrir el alquiler, mientras que el gobierno cubre el resto.

En 2010, aproximadamente la mitad de todas las personas que tenían vales eran personas de la tercera edad o con discapacidades. A nivel nacional, de los hogares con vales en donde vivían niños, el Centro de Políticas y Prioridades Presupuestarias encontró que el 57 por ciento eran hogares afroamericanos, 23.3 por ciento eran blancos y 16 por ciento, hispanos. Sin embargo, entre estos, el 66.8 por ciento de las familias afroamericanas con vales vivían en “vecindarios con pobreza extrema”, definidos por el Censo como aquellos en donde el 40 por ciento o más de los residentes viven por debajo del nivel de la pobreza. En comparación, el porcentaje de hogares blancos utilizando vales y en donde vivían niños era solo del 14.6 por ciento.

Los departamentos de vivienda establecen cada año los precios del alquiler que califican para participar en el programa. Estos departamentos también se encargan de distribuir los vales. Pero debido a los percentiles tan bajos a los que se establecen, usualmente hay una gran desigualdad entre estos precios, llamados estándares de pago, y la mayoría de los precios del alquiler en un área determinada.

Por ejemplo, el pago estándar establecido bajo el programa Sección 8 de vales en Bolder, Colorado, para un apartamento de dos habitaciones a partir del 1o de octubre era $1,365. Esto significa que una familia buscando un apartamento de dos habitaciones el año pasado en Boulder hubiera tenido que encontrar un apartamento en alquiler por esta cantidad o menos para poder utilizar su vale.

Sin embargo, el alquiler promedio para un apartamento de dos habitaciones en Boulder en septiembre de 2016 era $1,789. Además, una persona con un vale solo tiene entre 90 y 120 días para encontrar un apartamento que califique o puede perder el vale.

Los vales emitidos por el programa Sección 8 de elección de vivienda no igualan el costo de los alquileres por unidades de una habitación en muchas ciudades de Colorado.**

“Debido a la saturación del mercado, los [propietarios potenciales] usualmente no aceptan los vales para elegir una vivienda y [las personas con vales] no pueden encontrar un apartamento por el precio de mercado para utilizar sus vales”, dice Christi Romero-Roseth, quien ofrece ayuda a personas con discapacidades que tienen vales en Colorado en su puesto como coordinadora de ingresos para el Fondo de Colorado para Personas con Discapacidades. “Esto causa un problema porque muy poco [en la vida de la persona] se estabiliza o avanza cuando no tiene una vivienda estable”.

Jerry, un veterano de las fuerzas armadas de 54 años de edad que vive en Denver, recibió un vale en septiembre, pero un mes después había podido utilizarlo. (Jerry pidió que usáramos solo su nombre propio por cuestiones de privacidad.)

“Hay muchos lugares que son demasiado caros”, dice Jerry. “El mercado está realmente apretado y parece imposible encontrar un lugar”.

Si Jerry no puede encontrar un hogar, este será su segundo invierno viviendo en las calles.

El área metropolitana de Denver ha visto un aumento del 6.4 por ciento en el número de personas crónicamente sin hogar entre 2015 y 2016, y un aumento del 21 por ciento en el número de veteranos sin hogar en el mismo periodo. Mientras tanto, los precios del alquiler en el área metropolitana aumentaron 3.2 por ciento solo durante el año pasado, según un reporte del Denver Post, citando información de ApartmentList.com. Pero este aumento no se compara para nada con el aumento del 10.4 por ciento de los alquileres en Colorado Springs, el más alto en el país.

Los alquileres aumentaron 6.2 por ciento en Colorado entre febrero de 2015 y marzo de 2016, según Denver Real Estate Watch. Este aumento es tres veces mayor al promedio nacional. Al mismo tiempo, 623 más niños en edad escolar en Colorado perdieron su vivienda entre los años escolares 2013-2014 y 2014-2015. Esto probablemente no sea una coincidencia.

Hasta para aquellos lo suficientemente afortunados de recibir un vale y encontrar un apartamento asequible que cumpla con las pautas de los estándares de pago, sus opciones usualmente se limitan a vecindarios con altos índices de pobreza.

“Por la manera en que la mayoría de nuestras áreas metropolitanas se han desarrollado, se excluyen mucho las viviendas para personas de bajos recursos de las áreas suburbanas,” dice Philip Tegeler, director ejecutivo del Consejo para la Investigación Activa de la Pobreza y Raza, el cual trabaja para promover la movilidad de la vivienda bajo un marco de justicia social. “Esto hace que sea un problema de derechos civiles”.

Tegeler dice que esto inhibe la movilidad social para las personas con vales. Estudios de investigación han encontrado que los vales solo cubren el costo del 15 por ciento de las unidades en vecindarios más pudientes, pero el 68 por ciento en vecindarios con mayor pobreza. Esto significa que las personas con vales tienen menos probabilidad de encontrar oportunidades educativas y profesionales, espacios verdes, tasas más bajas de crímenes y acceso a cuidados médicos que las que hay disponibles en un área más pudiente. Esto, a su vez, tiene consecuencias a largo plazo y, a veces, más serias en su potencial para obtener ingresos y gozar de buena salud.

En particular, Tegeler señala estudios que han revelado mejoras en la salud mental de mujeres y niñas, tasas más bajas de diabetes y un mejor desempeño académico en niños de edad escolar que se mudaron a un vecindario mejor. A su vez, vivir en vecindarios con altos índices de crimen puede causar que los niños sufran de lo que la Academia Americana de Pediatría llama “estrés tóxico”, el cual los predispone a derrames cerebrales, dolencias cardíacas, cáncer y depresión cuando adultos.

Más aún, un estudio realizado en 2015 por investigadores en las universidades de Harvard y Stanford encontró que cada año adicional que un niño pasa en un vecindario de mejor calidad, en este caso, uno en el que los grupos raciales están menos segregados, donde hay escuelas de alto nivel y tasas bajas de crimen, mejora sus ingresos como adulto más tarde.

Según el estudio, crecer en un vecindario aun ligeramente mejor que en el que el niño nació aumenta en promedio un 10 por ciento sus ingresos potenciales futuros. Los investigadores bautizaron este fenómeno como “el efecto de exposición infantil”, el cual tiende a ser más evidente en las niñas. Este efecto de estar expuesto puede predecir una variedad de resultados, incluyendo la probabilidad de que se embarace durante la adolescencia o asista a la universidad, que dependen del lugar donde se cría una persona.

En 2010, el Proyecto de Comunidades Inclusivas, un grupo sin fines de lucro que promueve la vivienda asequible en el estado de Texas, demandó al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) debido a los métodos que utilizaba para calcular el pago de las personas con vales en Dallas, quienes casi el 90 por ciento son afroamericanas. HUD eventualmente llegó a un acuerdo extrajudicial que implementó nuevos estándares de pago a partir de 2011 para el área metropolitana de Dallas. Los estándares se calcularon con base en el código postal en lugar de estableciendo un solo precio para toda el área metropolitana y sus suburbios aledaños.

Cinco años después de ese acuerdo extrajudicial, el experimento en Dallas se ha calificado como exitoso al ofrecerles a las familias como la de Sanders-Ward oportunidades para mudarse a un mejor vecindario. Un estudio integral hasta concluyó que la transición de basar los estándares de pago por código postal en el área de Dallas no solo han contribuido a mejoras significativas en la calidad de los vecindarios para las personas con vales, pero que el programa tuvo un costo neto de cero para el gobierno.

Esta historia exitosa motivó a HUD a proponer una nueva regla este verano pasado para ampliar los estándares de pago con base en el código postal e incluir 31 áreas metropolitanas adicionales, incluyendo la de Colorado Springs. Si se aprueban, se espera que los estándares nuevos empiecen a aplicarse a principios de 2017. Aunque algunas personas tienen la esperanza de que la expansión del programa resulte en mejoras para la movilidad social de las personas con vales, otras tienen más dudas, diciendo que podría tener consecuencias no planeadas.

“Realmente pienso que es un buen concepto, pero tengo algunas dudas sobre cómo la regla final podría complicar las cosas”, dice Chad Wright, director ejecutivo del Departamento de Vivienda de Colorado Springs.

Según Wright, las reglas nuevas podrían hacer que el departamento de vivienda tenga que ofrecer servicios en lugares del mercado de alquiler en donde nunca antes ha trabajado, y con los que no está familiarizado, con un presupuesto limitado. También le preocupa que cambiar los estándares de pago afecte negativamente las inversiones en los vecindarios de bajos recursos.

“No queremos que no incentiven [las inversiones en] y dañen los vecindarios de bajos recursos que ya se enfrentan a suficientes desafíos”, dice Wright. “Espero que se tome en consideración la complejidad mayor con la cual los departamentos de vivienda ya están lidiando con fondos recortados”.

Si el programa de pagos basado en el código postal demuestra tener éxito en Colorado Springs y otras ciudades, como sucedió en Dallas, HUD ha propuesto permitir que otros departamentos de vivienda acepten participar voluntariamente en el programa. Aunque sea apenas el comienzo, Tegeler espera que eventualmente sea un requisito para todas las municipalidades en EE.UU. y que se ofrezcan incentivos a los departamentos de vivienda para ayudar a las personas con vales a mudarse a donde quieran.

“Lo más importante de todo es que estas familias tienen el derecho de mudarse a la comunidad que prefieren”, dice Tegeler. “No se las debería limitar a un área específica”.

En el caso de Sanders-Ward, el cambio a McKinney significó que sus hijos empezaron a asistir a escuelas de más alto nivel en el distrito de Frisco. Una vez ahí, a su hija la diagnosticaron con una discapacidad en el aprendizaje y le ofrecieron ayuda individual. De hecho, todos sus hijos ahora no solo se han puesto al día académicamente, sino que están progresando. Esto incluye su hijo, quien ahora es un junior en la preparatoria.

“Ahora su mente está enfocada en sus libros”, dice Sanders-Ward. “Le está yendo mucho mejor y se está preparando para ir a la universidad”.


*Fuente (EE.UU.): Los estándares de pago de los vales para la vivienda son de los departamentos de vivienda y de sitios web de gobiernos estatales. Los alquileres promedio son de Rent Jungle en agosto de 2016.

**Fuente (Colorado): Los estándares de pago de los vales para la vivienda son de los departamentos de vivienda. Los alquileres promedio son de Rent Jungle en agosto de 2016.

Laura Kiesel es una reportera independiente que ha escrito para The Atlantic, The Guardian, Salon, Al-Jazeera America, Fusion y otros medios de comunicación. Ella vive en el área de Boston.

 

Laura Kiesel

Reportera independiente
Boston, Mass.

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