Whitney Mick ayuda a su hijo Charlie de 10 años a cargar una caja por las escaleras de su nuevo hogar el lunes, 7 de abril de 2025, en Durango. Colo. Mick trabajó con la organización sin fines de lucro HomesFund para cumplir con los prerrequisitos de la compra de este hogar con una escritura limitada. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Un sábado por la mañana a principios de abril, 20 personas ansiosas por comprar una vivienda se reunieron para una clase de todo un día en la sala de conferencias de la biblioteca del pueblo en Bayfield, a 20 millas al este del centro de Durango.
Una de ellas era Thomas Schleeter, quien ha estado viviendo en una casa rodante en Bayfield por ocho años. Schleeter, quien arma coches de carreras personalizados, se refirió a los precios de la vivienda en el Condado de la Plata como “ridículos”.
Otra de las personas era el electricista Trace Lovelace, quien vive con sus abuelos en Bayfield. Perdió su contrato de alquiler cuando el dueño decidió vender la propiedad donde estaba alquilando una habitación. Lovelace espera comprar una casa con su novia, quien trabaja para el condado. No se siente muy optimista.
“Hasta la vivienda asequible cuesta más de $2,000 al mes”, dijo.
Dalton Labarthe y Cailyn Ainsworth, quienes están planeando su boda en la primavera de 2026, querían propiedad para construir un hogar. Pero encontrar un terreno para realizar eso ha sido un desafío. Labarthe trabaja para una compañía que hace excavaciones y otros proyectos de trabajo con la tierra, mientras que Ainsworth administra una barbería.
“Estábamos mirando terrenos, y el banco quiere un enganche del 50 por ciento”, Labarthe dijo. “Es una locura”.
La reunión de abril atrajo a posibles propietarios de viviendas en la Biblioteca Pine River para una clase educativa organizada por HomesFund, una organización sin fines de lucro con sede en Durango. Los temas incluyeron “Cómo crear un presupuesto y gestionar deudas”, “Introducción al crédito”, “Proceso de bienes raíces”, “Préstamos hipotecarios”, “Inspecciones de viviendas” y “Mantenimiento del hogar”.
La instructora Hannah Flamm enseña la clase de HomesFund sobre cómo adquirir una vivienda el sábado, 12 de abril de 2025, en la Biblioteca Pine River en Bayfield, Colo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Después de tomar la clase (la cual está disponible para cualquier persona y no requiere un examen para aprobarla), el siguiente paso es analizar cuidadosamente el historial de gastos y los hábitos financieros personales de cada solicitante. HomesFund la llamada una “evaluación para ser dueño de una vivienda”—una verificación profunda de los recursos de cada posible propietario para aceptar la responsabilidad de un préstamo hipotecario.
Una luz verde de la evaluación financiera también es un prerrequisito para poder recibir un producto de HomesFund llamado “préstamo de apreciación compartida”.
Durante los últimos 14 años, HomesFund ha ayudado a 460 familias y personas individuales a comprar hogares al convertirse en inversionista adjunto de sus propiedades. Los préstamos varían entre $15,000 y $125,000. La inversión total en el programa de préstamos actualmente suma $18.1 millones.
El propietario de la vivienda no hace pagos mensuales por el préstamo. HomesFund toma su parte de la apreciación (un aumento del precio relativo del hogar) cuando el hogar se vende—ya sea en dos años o en 20—o si hay un refinanciamiento para sacar dinero o el hogar ya no es el lugar principal donde el prestatario vive.
Por ejemplo, si HomesFund da un préstamo de $50,000 para la compra de una vivienda de $250,000, la organización toma el 20 por ciento de la apreciación aumentada, una parte prorrateada de lo que proporcionó originalmente como ayuda en el enganche. Si un propietario compra un hogar por $400,000 pero solo reúne requisitos para un préstamo hipotecario de $300,000, HomesFund cubre la diferencia con un préstamo de apreciación compartida de $100,000 y toma una participación del 25 por ciento en la vivienda.
Diez años después, si el dueño vende la propiedad por $475,000, esa persona entonces deberá devolver el préstamo original de $100,000, además del 25 por ciento de la apreciación del hogar ($18,750). El vendedor recibe entonces el resto de la apreciación neta.
“Una de las razones por las que existimos es porque los hogares están sobrecargados con el alquiler, haciendo que sea increíblemente difícil ahorrar dinero para un enganche”, dijo Pam Moore, directora ejecutiva de HomesFund. “Y si no puedes ahorrar dinero, no puedes dar el siguiente paso para comprar un hogar. Cuando estás pagando el 45 por ciento de tus ingresos en alquiler, solo no puedes dar marcha adelante”.
Hay otros programas de apreciación compartida en el estado. La Sociedad de la Vivienda en el Condado de Douglas ofrece hasta $70,000 en este tipo de ayuda para personas calificadas que van a comprar una vivienda por primera vez. La sociedad ha ayudado con la compra de 300 hogares desde 2005, invirtiendo un total de $7.25 millones, según dijo el subdirector Artie Lehl. La oficina de Vivienda y Servicios Humanos de Boulder ha ayudado con 90 compras de apreciación compartida desde el año 2000, cada una con una inversión máxima de $100,000, según dijo Eli Urkel, gerente de adquisición de viviendas.
Y en Denver, el Fondo Dearfield para la Riqueza Negra ha distribuido más de $8.2 millones en asistencia con el enganche, ayudando a residentes negros a comprar un hogar. (The Colorado Trust realizó una inversión relacionada con programas para Dearfield en 2021.) El programa de Dearfield funciona como una apreciación compartida porque los propietarios de los hogares no realizan pagos mensuales ni pagan intereses. Cuando el propietario vende su hogar o lo refinancia, devuelve el enganche, además del 5 por ciento de la apreciación total de la vivienda.
HomesFund sigue evolucionando para recaudar fondos y ofrecer nuevos productos, como un programa de préstamos para la construcción. La organización también está liderando un programa de primeros préstamos primeras para casas móviles no conformes y ofrece ayuda para los empleados de Fort Lewis College y el área local de esquí Purgatory Resort.
Participantes de una clase de HomesFund para futuros propietarios de viviendas recibieron información sobre recursos disponibles, como aparece en esta fotografía tomada el sábado, 12 de abril de 2025, en Bayfield, Colo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Según Realtor.com, el precio medio de las viviendas vendidas en Durango en julio de 2025 fue de $832,000. Esa cantidad es más baja en el Condado de La Plata en general ($675,000) y en muchos de los condados circundantes donde HomesFund opera, incluyendo Archuleta ($640,800) y Montezuma ($355,000). Alrededor de dos tercios de la actividad de HomesFund es en el Condado de La Plata.
HomesFund se lanzó en 2008 con un subsidio de $1 millón de BP America como una manera de que la compañía petrolera redujera los costos de la vivienda para atraer y mantener empleados. Ese dinero semilla llevó a una serie inicial de préstamos que estableció una trayectoria exitosa. Con los resultados en mano, los organizadores solicitaron subsidios de la División de Vivienda de Colorado y del Fondo federal de Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario.
En la actualidad, HomesFund recibe fondos de fuentes locales, estatales y federales. En enero, el Departamento de Asuntos Locales de Colorado le otorgó $3.5 millones de fondos recolectados a través de la Propuesta 123, una iniciativa aprobada por los votantes que busca abordar la crisis de asequibilidad en la vivienda en Colorado.
Cuando Moore empezó a trabajar en HomesFund hace 14 años, las cantidades de los préstamos variaban alrededor de $15,000. Con el tiempo, aumentaron a $25,000 y luego a $45,000. En 2025, conforme los costos de la vivienda han seguido aumentando, no es inusual que HomesFund dé un préstamo de apreciación compartida de $100,000 (o más) a una persona con bajos ingresos para comprar una vivienda.
Usando datos de ingresos proporcionados federalmente por cada uno de los cinco condados donde ofrece servicios, HomesFund establece límites de ingresos según la cantidad de personas en el hogar para solicitantes interesados. La organización ofrece varios programas de apreciación compartida, al igual que préstamos amortizados como asistencia con el enganche. Con frecuencia, la organización usa más de una fuente de fondos, para que así haya una combinación de varios préstamos. Los prestatarios no cumplen con los requisitos de los programas si ganan más del 150 por ciento de los ingresos medios en el área. El ingreso medio de un hogar es de $85,296 en el Condado de la Plata.
HomesFund no financia la compra de ninguna vivienda de más de $851,250 en la ciudad de Durango o de $699,500 en el Condado de La Plata. En el Condado de Montezuma, el precio máximo de compra que HomesFund establece es de $350,250. El precio medio de un hogar el año anterior fija estos precios.
Pintando su sala con un rodillo la primera mañana en la que ella y su esposo tomaron posesión de su casa de ladrillos con tres habitaciones en el centro de Cortez en el Condado de Montezuma, Autumn Sitton dijo que la pareja no hubiera podido hacer la compra de $288,000 sin que HomesFund financiara un préstamo de apreciación compartida de $30,000.
Sitton y su esposo trabajan en aserraderos locales. Por meses, la pareja había estado buscando salirse de una comunidad cercana de casas móviles.
“No teníamos un jardín ni pasto ni nada”, dijo Sitton en el día de su mudanza en marzo. “Con un bebé en camino, ese era una gran factor también”. Sin la ayuda de HomesFund, agregó, hubieran podido comprar una casa de menor precio, pero hubieran tenido que realizar reparaciones importantes.
Autumn Sitton pinta su sala la primera mañana en la que ella y su esposo tomaron posesión de su casa de ladrillos con tres habitaciones el sábado, 29 de marzo de 2025, en el centro de Cortez, Colo. La pareja pudo comprar la casa con ayuda de la organización sin fines de lucro HomesFund. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Ser dueños de un hogar—hasta compartiendo una parte de su futuro patrimonio con HomesFund—se siente como una mejor propuesta que alquilar, Sitton dijo. “Este es nuestro dinero ahora, y todo lo que pongamos en él será nuestro”.
De regreso en el centro de Durango el día de su mudanza en abril, la enfermera practicante Whitney Mick desempacó cajas y organizó las repisas en su cocina. Mick y su hijo Charlie de 10 años habían estado viviendo del otro lado del pueblo con la mamá y el padrastro de Mick. Su nueva casa adosada tiene limitaciones de escrituración a través de un programa de la Ciudad de Durango diseñado para aumentar el inventario de hogares asequibles.
El valor en el mercado de la casa adosada fue de $630,000. El precio de compra calculado según las limitaciones de escrituración fue de $311,000. Las limitaciones significan que Mick no podrá obtener más del 3% en apreciación anual de su propiedad. HomesFund ayuda organizando rifas para vender propiedades con limitaciones de escrituración. La compra de Mick fue la primera vez que el dueño inicial vendió una propiedad con escritura limitada.
Whitney Mick y su hijo Charlie de 10 años posan afuera de su nueva casa adosada con dos habitaciones en la tarde del lunes, 7 de abril de 2025, en Durango, Colo. El hogar tiene una escritura limitada a través de la Ciudad de Durango, y la familia cumplió con los prerrequisitos a través de la organización sin fines de lucro HomesFund. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Mick no fue seleccionada en una rifa en 2022, pero cumplió con los prerrequisitos mediante el proceso de HomesFund, así que estaba lista para comprar la propiedad cuando se puso a la venta en 2025.
“Creo que [el programa con limitaciones de escrituración] es bueno porque les da esperanza a todos”, dijo.
Mick dijo que ganar un salario de alrededor de $80,000 igual presenta desafíos para encontrar un hogar asequible. Los precios de la vivienda “se han puesto tan altos aquí”, agregó. “No puedes vivir aquí. Es una de las razones principales por las que la gente se va”.
HomesFund ha atendido a bomberos, secretarios de juzgados, contadores, un director escolar, un profesor en Fort Lewis College y un subgerente de un supermercado local, según dijo Moore.
“Si tienes un hogar con dos adultos, pero un adulto no está trabajando para quedarse en casa y cuidar a los niños porque la guardería es tan costosa, ese es un buen perfil de un hogar que puede cumplir con nuestras pautas”, Moore dijo. “Con los precios tan altos de la vivienda, [quienes dan fondos] se dan cuenta de que hasta aquellos con ingresos más altos necesitan ayuda”.
Sin importar su nivel de ingresos, todos las personas que solicitan un préstamo de HomesFund deben presentarle una solicitud financiera con detalles a Sharon Carroll, la coordinadora del programa de adquisición de viviendas, para que la revise. Carroll examina sus hábitos de gastos para determinar si la responsabilidad de un préstamo hipotecario está a su alcance.
“Hablamos sobre necesidades y deseos”, Carroll dijo. “Se van de la cita con un entendimiento mucho más profundo [de] lo que están haciendo con su dinero y por qué han tenido problemas para ahorrar. Les enseñamos cómo saldar sus deudas y ahorrar”.
Una mujer, Carroll dijo, dejó de fumar en ese momento para ahorrar dinero y cumplir con los requisitos. En una sesión de asesoría incómoda, una esposa descubrió cuánto había perdido su esposo en aplicaciones para hacer apuestas por internet, lo cual resultó en una plática importante sobre metas y planificación financiera.
A los solicitantes que no cumplen de inmediato con los requisitos se los anima para que tomen unos meses y examinen sus gastos, sigan los pasos en el plan de acción, y regresen para una segunda (o tercera o cuarta) cita para que HomesFund les dé la luz verde y los considere para la asistencia con el enganche. HomesFund no le da seguimiento al porcentaje de solicitantes que son aceptados o rechazados a través del programa.
“Es como un gimnasio para las finanzas personales”, Carroll dijo. “Los ponemos en forma financiera”.
HomesFund sigue creando productos para ayudar con la crisis de la vivienda, incluyendo el “financiamiento del primer préstamo para casas móviles con terreno”. Este préstamo tiene un interés del 3 por ciento. La mayoría de las compañías tradicionales que dan préstamos hipotecarios no los dan en casas móviles que se han movido más de una vez. Entre los requisitos de este programa, los prestatarios deben ganar el o por debajo del 80 por ciento de los ingresos medios en el área.
Pam Moore, directora ejecutiva de HomesFund, posa para una fotografía afuera del nuevo hogar de un participante de HomesFund el lunes, 7 de abril de 2025, en Durango, Colo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
El programa empezó a finales de 2024, pero ya ayudó a Chris Mitchell a comprar 40 acres y un hogar móvil de doble ancho cerca de Ignacio en el Condado de La Plata. Durante los 21 años anteriores, Mitchell había estado alquilando una casa móvil en dos acres por $600 mensuales. Cuando el dueño vendió la propiedad, tuvo que mudarse.
Mitchell, quien ha estado trabajando en construcción por mucho años, estuvo tratando de encontrar un lugar en alquiler en Durango con la posibilidad de pagar $1,500 al mes por una unidad de una habitación. Como un “chico de campo”, según se describe él mismo, quería un terreno para sus motocicletas y su perro.
Después de encontrar a HomesFund, Mitchell reunió el enganche necesario del 5 por ciento, y la organización le proporcionó tanto el primer préstamo hipotecario como un préstamo de construcción de $28,000 para unas reparaciones necesarias que lo ayudaron a adquirir el terreno y la estructura. Ahora, Mitchell está gastando $1,400 al mes por una casa prefabricada de tres habitaciones y también acumulando un patrimonio por primera vez.
“Si hago algo ahora en mi [hogar]”, Mitchell dijo, “es como a mí me gusta”.
Moore cree que el modelo de HomesFund funciona en Durango porque los líderes de la ciudad y del condado y la comunidad de bienes raíces aceptan el concepto. Pero reconoce que el método de HomesFund no puede resolverlo todo.
“Nunca se había puesto tanto tiempo, dinero ni atención en problemas de vivienda en el área como en los últimos dos años”, Moore dijo, “porque los empleadores no pueden mantener empleados. Así que, ¿cómo puedes crecer una comunidad si los negocios no tienen trabajadores?
“La parte difícil es que cuesta mucho dinero hacer algo en relación con la vivienda”, agregó. “Es un problema costoso. Seguiremos haciendo lo que estamos haciendo, lo que hacemos bien—proporcionando oportunidades de vivienda asequible a través del financiamiento y la educación”.
Traducido por Alejandra X. Castañeda
