Felix Jimenez en su hogar en la comunidad de 3-Mile Mobile Home Park en Glenwood Springs, Colo. Jimenez ha vivido ahí desde finales de los años 1980 y ha ayudado a liderar recientes esfuerzos para que los integrantes de la comunidad adquieran la propiedad. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Contratos para quitar la nieve. Tuberías de desagüe rotas. Pagos del seguro.
Ser propietario de una comunidad con casas rodantes no es negocio fácil. Las dos docenas de personas que llenan una pequeña sala de reuniones en Glenwood Springs, Colorado, por lo menos una vez al mes están descubriendo lo difícil que será mientras aprenden a convertirse en dueñas de 3-Mile Mobile Home Park en el sur del pueblo.
Algunos de estos futuros propietarios han alquilado lotes en 3-Mile durante casi cuatro décadas. Sus casas rodantes están situadas en 20 lotes bajo la sombra de álamos norteamericanos pegados a las colinas junto al final de la empinada calle de entrada con un solo carril. A lo largo de los años, los casi 90 residentes han agregado más habitaciones y patios cubiertos. Han construido cortijos y cercos.
La vida en 3-Mile era predecible y constante hasta que el propietario de muchos años murió a finales de 2021. Luego, el miedo se fue propagando por las dos calles de tierra de la comunidad.
Según los residentes de muchos años, el dueño que murió, Ben Krueger, un filántropo reconocido de Vail, había sido un propietario benevolente. Krueger respondía a las necesidades y mantenía el alquiler de los lotes a un precio menor que la mayoría de las comunidades de casas rodantes en el valle de Roaring Fork. A lo largo de los años, fue conocido por ayudar a los inquilinos que enfrentaban momentos difíciles y no podían pagar su alquiler.
Pero los hijos de Krueger no quería quedarse con la carga de administrar una comunidad con casas rodantes, así que planearon venderla. Una gran corporación había comprado otra comunidad local, y los residentes de 3-Mile se enteraron de que había contactado a la familia Krueger para comprar 3-Mile.
Los residentes de 3-Mile de pronto enfrentaron el mismo cambio en su vida que tantas personas en comunidades de casas rodantes han tenido que enfrentar en años recientes: corporaciones externas llegan de pronto, compran la comunidad, con frecuencia no la mantienen adecuadamente, y aumentan mucho el alquiler a niveles que obligan que los residentes con bajos ingresos tengan que irse.
Para evitar el mismo destino, los residentes de 3-Mile decidieron que necesitaban comprar la comunidad ellos mismos.
Casi 100 personas viven en 3-Mile Mobile Home Park, la cual fue propiedad de Ben Krueger por muchos años hasta su muerte en 2021. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
A primera vista, los residentes de 3-Mile no aparentaban ser un grupo que pudiera comprar una propiedad de 11 acres por $2.4 millones. La comunidad estaba compuesta de trabajadores de la construcción y limpieza de hoteles, maestros, personas retiradas, cocineros y empleados de tiendas. Cerca del 80 por ciento son hispanos, y la mayoría de los residentes no hablan inglés con fluidez.
Muchos no pensaron seriamente en comprar la propiedad hasta que Felix Jimenez, un inquilino que ha vivido en 3-Mile desde finales de los años 1980 y que crio cinco hijos ahí, buscó ayuda externa.
“La oportunidad de ayudarnos a nosotros mismos estaba ahí”, dijo Jimenez, quien trabaja en jardinería y gestión de propiedades y tiene varios hijos adultos que viven con sus familias en casas rodantes cercanas a la suya. Jimenez creía que los residentes tan unidos de 3-Mile podían—y debían—tratar de comprar la propiedad. Krueger, el dueño que murió, le había dicho a Jimenez al final de su vida que deseaba que la propiedad quedara en manos locales.
Jimenez había trabajado informalmente como el encargado de mantenimiento de Krueger. Conocía todas las características buenas y malas de la propiedad—las tuberías antiguas y los agujeros en las calles, y los atractivos escondidos de los árboles gigantes y un arroyo cantor. Creía que los residentes tenían las habilidades y la voluntad para cuidar de la comunidad si fuera suya.
“Sabía que no sería fácil, pero sabía entonces que podría funcionar”, Jimenez dijo.
Jimenez primero buscó la ayuda de Thistle, una organización sin fines de lucro en Boulder (y antigua beneficiaria de The Colorado Trust) que se dedica a desarrollar, preservar y gestionar hogares asequibles. Thistle ha ayudado a otras comunidades de casas rodantes para que cambien a un modelo en el que los inquilinos se vuelven propietarios. Pero Thistle no podía ayudar en este caso, ya que 3-Mile era demasiado pequeña para cumplir con sus requisitos.
Por suerte, los esfuerzos de Jimenez llegaron a oídos de Sydney Schalit, la directora ejecutiva de Manaus, una agencia sin fines de lucro que por años se ha dedicado a la justicia social (y otra antigua beneficiaria de The Colorado Trust) en el valle de Roaring Fork. Manaus ayuda a promover ideas enfocadas en que las comunidades sean más vivibles.
“El momento no pudo ser más oportuno”, Schalit dijo. Recientemente había vuelto a lanzar una de las cinco organizaciones sin fines de lucro que forman parte de Manaus: la Corporación de Desarrollo Comunitario en Roaring Fork había estado en pausa por más de una década cuando intentó sin éxito convertir otra comunidad de casas rodantes en el cercano Basalt a un modelo con inquilinos propietarios. La comunidad en Basalt estaba en una zona de inundaciones, lo cual no permitió que los residentes obtuvieran un préstamo.
Sydney Schalit, la directora ejecutiva de Manaus, afuera de su oficina en Carbondale, Colo. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Schalit estaba buscando otra comunidad de casas rodantes para intentar preservarla a través de esa entidad, la cual también dirige. Llamó a Thistle para hablar sobre las posibilidades y se enteró de la reciente conversación con Jimenez. Entonces Schalit se comunicó con Jimenez y con uno de los hijos de Krueger. La idea de que los residentes de 3-Mile se convirtieran en sus dueños pasó rápidamente de ser un sueño imposible a convertirse en una posible realidad.
Schalit reunió fondos para juntar el pago de $2.4 millones combinando un préstamo, subsidios y donaciones. En la primavera de 2023, la Corporación de Desarrollo Comunitario en Roaring Fork compró la propiedad y se convirtió en la nueva dueña. Manaus contrató a Common Good Management Services, una agencia que administra comunidades de casas rodantes cuyos inquilinos son propietarios alrededor del estado, para gestionar 3-Mile mientras los residentes se preparan para ser los dueños y cumplir con todos los requisitos fiscales y legales de este tipo de propiedad.
Los planes se fueron acelerando para que la corporación sin fines de lucro les vendiera la propiedad a los residentes en tres años. Las reuniones mensuales empezaron el verano pasado conforme los residentes iban acercándose a un cambio monumental.
“Están aprendiendo a ser propietarios [con inquilinos]. Es un gran cambio para ellos”, Schalit dijo. “Estamos aclarando todos estos elementos en los que no habían pensado antes”.
Los residentes primero se reunieron en mayo de 2023 durante un día para limpiar la comunidad. La limpieza fue idea de los residentes. Llenaron un contenedor portátil de basura con llantas viejas, electrodomésticos antiguos y materiales de construcción que habían estado tirados en algunos lotes. Fue una demostración inicial de su deseo de cuidar de lo que algún día será su propiedad. Cuando el trabajo se terminó, los residentes e integrantes del consejo de Manaus que ayudaron como voluntarios se reunieron en la casa rodante en el lote #14 para comer tacos y celebrar su nueva misión cooperativa.
Muchas de las casas rodantes tienen patios techados que sirven para demostrar cuál es tu pasatiempo o afiliación religiosa. Algunos tienen troncos tallados en forma de animales; otros tienen estatuas de Nuestra Señora de Guadalupe. Bicicletas, patinetas y triciclos son evidencia de que como 30 niños viven aquí. Múltiples camionetas con logotipos de negocios están estacionadas en las entradas para automóviles.
“Es un grupo tan bueno de personas y este es un pedido tan grande”, Schalit dijo de las responsabilidades que estos residentes ya tan ocupados ahora están aceptando.
A una semana del día de limpieza, los residentes enfrentaron varias lecciones inesperadas sobre qué tipo de dificultades no previstas el ser dueños podría causarles.
Una gran roca se soltó de la ladera montañosa y llegó rebotando por el arroyo Three Mile, el cual divide la propiedad por la mitad. Rompió una tubería de desagüe antigua que pasaba por el arroyo.
Un residente se dio cuenta del daño primero y llamó a la gerenta de Common Good Brianda Cervantes en medio de la noche. Los residentes sabían que tenían que actuar rápidamente porque no querían violar ninguna ley si los desechos se mezclaban con el agua del arroyo.
Brianda Cervantes, gerenta de Common Good Management Services, una organización que actualmente está administrando 3-Mile Mobile Home Park mientras continúan los esfuerzos para transferir la propiedad a los integrantes de la comunidad. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Para las seis de la mañana siguiente, ya se había traído un baño portátil. Los residentes ubicados en la parte alta de la comunidad que no estaban conectados a la tubería rota invitaron a los residentes que viven en la parte baja para que usaran sus baños hasta que la tubería se pudiera arreglar.
Antes que pasara otra semana, un problema eléctrico en el sistema de la ciudad de Glenwood Springs causó daños en la bomba eléctrica que lleva agua a las casas rodantes. Por segunda vez, los residentes se unieron para ayudar a resolver el problema y contrataron a alguien que pudiera reconstruir el sistema eléctrico en toda la comunidad.
“Me impresionó ver cómo la comunidad se unió durante todo eso”, Cervantes dijo.
Con esas crisis resueltas, los residentes formaron comités para encargarse de temas como el mantenimiento de los árboles, la presión del agua, un puente peatonal inestable y la necesidad de establecer reglas nuevas que guiaran a los integrantes de la comunidad. Por mucho tiempo, las relaciones se han basado en ser buenos vecinos, más que en reglas definidas. Sin embargo, nuevas regulaciones parecidas a las cláusulas de una asociación de propietarios asegurarán que 3-Mile cumpla con la Ley de Comunidades de Casas Rodantes de Colorado.
El comité de árboles de 3-Mile ya acordó que 18 de los árboles en la propiedad necesitan cortarse para disminuir el riesgo de un incendio y eliminar el peligro de que caigan árboles sobre las casas rodantes. El comité de reglas ya diseñó cláusulas para los inquilinos. El residente Tony O’Rourke informó durante la reunión de diciembre que su comité de reglas pronto colgará las nuevas reglas en cada puerta.
Tony O’Rourke en su hogar en 3-Mile Mobile Home Park. O’Rourke ha vivido en el valle de Roaring Fork por la mayor parte de los últimos 40 años y a veces ha enfrentado desafíos para encontrar una vivienda asequible. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
En la misma reunión, los residentes hablaron sobre cómo lidiar con la gente que viola la ley y tira basura afuera de los contenedores de la comunidad. ¿Deberían instalar cámaras? ¿Imponer multas? ¿Colgar carteles de advertencia?
Hubo tres preguntas sobre por qué los residentes no pueden simplemente ocuparse de los problemas en la comunidad como lo han hecho por mucho tiempo; por ejemplo, Jimenez podría limpiar las calles de nieve y reconstruir un puente peatonal inestable para cruzar el arroyo. Los residentes se enteraron de que, a partir de ahora, todo el trabajo debe realizarlo un contratista con seguro y licencia para cumplir con los requisitos del préstamo.
También abordaron preguntas sobre una posible servidumbre de conservación (en inglés: conservation easement) en la propiedad que sube una ladera y se conecta con terrenos privados. Un acuerdo de este tipo podría ayudarlos a reducir el tipo de interés del préstamo para la propiedad de 3-Mile.
El asunto más importante en la reunión fue digerir el presupuesto anual de Schalit. El presupuesto de tres páginas enumeró todos los gastos necesarios y recomendados, como el costo de las auditorías y los cargos por certificados, los pagos pronosticados de los servicios públicos, los impuestos de bienes raíces, el costo del seguro y la necesidad de tener una cuenta con ahorros de reserva.
Algunos residentes sacudieron la cabeza al examinar el presupuesto y enterarse de que el alquiler de los lotes tendría que aumentar en 2024 de los $700 a $750 actuales a $825. Sin ese aumento, los ingresos de la comunidad para el próximo año estarían $26,000 en rojo. El aumento quizás les dé un extra de alrededor de $4,000.
Algunos dijeron estar sorprendidos al enterarse de que la comunidad no generará ningún ingreso para los nuevos propietarios. Todo el alquiler que se cobre se volverá a invertir en la propiedad, Schalit les dijo.
Se escucharon algunas quejas por algunos de los elementos en el presupuesto. “El próximo año, será su presupuesto”, Schalit les dijo a los residentes. “Entonces tendrán que tomar estas decisiones por sí mismos”.
La entrada a la comunidad de 3-Mile Mobile Home Park. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Un fin de semana a finales de enero, los residentes participaron en una reunión de seis horas con un experto de la Ladera Frontal que les explicó aún más cómo funcionan las comunidades de casas rodantes con propietarios inquilinos. Los residentes estudiaron las opciones de establecer a su comunidad como una cooperativa o como una corporación de responsabilidad limitada con múltiples dueños, y hablaron sobre cómo formar un consejo para administrar 3-Mile.
El trabajo para capacitar a los nuevos dueños continuará con ayuda de un subsidio de $280,000 que recibieron en diciembre a través de la Fundación de Salud de Colorado. Los fondos se usarán para colaborar con expertos bilingües y propietarios inquilinos experimentados en otras partes del estado que ayudarán a los residentes de 3-Mile en su tarea para adquirir su propiedad. También se espera que el subsidio tengan consecuencias más amplias; está diseñado para ayudar a la corporación de desarrollo comunitario para que establezca un proceso de “puente a la propiedad” que pueda usarse como modelo en otras comunidades de casas rodantes con residentes que quieran adquirir su comunidad.
Los residentes saben que les queda mucho trabajo por hacer. Pero también reconocen que lo que están haciendo es “histórico”, como Schalit dijo. Se sienten inspirados al saber que esto va más allá de una diminuta comunidad de casas rodantes; si pueden hacer esto bien, otros podrán seguir su ejemplo.
“Esto no tiene solo que ver con nosotros. Tiene que ver con toda la gente trabajadora en este valle”, dijo O’Rourke, quien ha estado viviendo y trabajando en el valle de Roaring Fork por más de 40 años. Durante gran parte de ese tiempo ha enfrentado dificultades para encontrar una vivienda asequible. O’Rourke dijo que la necesidad causó que quisiera participar activamente en la transición de 3-Mile.
Jimenez también dijo que lo que los residentes de 3-Mile están haciendo tendrá una influencia mucho más allá de los límites de la pequeña comunidad.
“Esto es algo innovador”, dijo. “Esto es como el principio, creo, de algo que funcionará para otras personas. Si nosotros podemos hacer que funcione, el próximo será más fácil”.
Jimenez ha criado a cinco hijos desde que llegó a vivir a 3-Mile hace casi cuatro décadas; varios de ellos, ahora adultos, viven en casas rodantes cerca de la suya. Fotografía de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Traducido por Alejandra X. Castañeda
