Jonathan Godes, el alcalde de Glenwood Springs, dice que quedó sorprendido con la oposición vehemente entre los integrantes de la comunidad contra un desarrollo residencial propuesto que incluía una cantidad importante de viviendas asequibles. Fotografías de Luna Anna Archey / enviada especial de The Colorado Trust
Un jueves por la noche en noviembre de 2021, una muchedumbre ruidosa llenó la alcaldía de Glenwood Springs para la reunión regular del concejo municipal que se realiza cada dos semanas.
“Te veré después de la reunión, Jonathan”, un hombre le gritó amenazantemente al alcalde de Glenwood Springs Jonathan Godes, según un artículo del Aspen Times sobre el evento.
Otra persona en la audiencia le dijo al alcalde provisional Charlie Willman que era un inútil (textualmente en inglés: “chicken sh*t”).
El asunto que dio lugar a esa discusión tan acalorada se centró en un terreno valdío de 16 acres ubicado atrás de un centro comercial en West Glenwood, un vecindario residencial a una salida de distancia del pueblo de Glenwood Springs en la Ladera Occidental de Colorado. Por mucho tiempo designado para uso comercial, el terreno—una pastura propiedad de una familia local, los Diemoz, desde los años 1960—se había convertido en una característica atesorada de la comunidad: una linda vista que ofrecía protección de la autopista I-70, los restaurantes de comida rápida y la refaccionarias de automóviles justo del otro lado.
La familia Diemoz quería construir en el terreno, y R2 Partners, una constructora basada en Cincinnati y el Valle de Roaring Fork, estaba proponiendo realizar un desarrollo residencial que incluiría 272 apartamentos y 40 casas adosadas (en inglés: townhomes). Después de más de un año de discusiones, reuniones públicas y múltiples cambios en la propuesta, conocida como 480 Donegan, el concejo de la ciudad de Glenwood Springs había votado para cambiar la zonificación de la propiedad de los Diemoz y anexarla a los límites de la ciudad para que R2 Partners pudiera avanzar con su plan. Para endulzar el trato, la constructora había incluido varios beneficios y concesiones: más unidades de vivienda asequible, espacio para una nueva estación de bomberos, dos nuevos puntos de acceso a la autopista y fondos para un nuevo plan de evacuación debido a incendios.
Por dos horas, los asistentes, quienes en su mayoría se identificaron como residentes de West Glenwood, reprocharon furiosamente a los concejales por votar a favor de que se anexara y cambiara la zonificación de la propiedad el mes anterior. Amenazaron con sacar a los concejales de sus puestos, expresaron inquietudes que variaron entre más congestión de tráfico y un suministro inadecuado de agua, hasta temores más nebulosos sobre los posibles vecinos nuevos.
Jennifer Vanian, una de las personas que asistieron a la reunión, dijo que le preocupaba que un desarrollo del tamaño de 480 Donegan “atrajera a demasiados trabajadores de oficio al área”.
“Puedo ver que ganarían más aquí de lo que quizás ganen en su [lugar de origen], y que se den cuenta de que podrían ganar aún más en Aspen, y que decidan mudarse aquí también”, Vanian dijo, según lo relató el Aspen Times.
En una entrevista después de eso, Vanian aclaró que su razón principal para oponerse a la propuesta de 480 Donegan realmente era el peligro de incendios—pero que tampoco creía que la ciudad tuviera los recursos ni los planes establecidos para aceptar a tantos residentes nuevos.
“Tenemos que pensar sobre a quién dejamos entrar”, dijo Lori Welch, otra persona que asistió a la reunión en noviembre de 2021, según el mismo artículo periodístico. (Welch más tarde aclaró que se estaba refiriendo a límites sobre cuántas personas pueden vivir en Glenwood debido al agua y los recursos naturales disponibles. También agregó que el desarrollo de 480 Donegan tendría que haber sido 100 por ciento de vivienda asequible para que lo apoyara.)
La reunión demostró lo controversial que se había convertido la propuesta de 480 Donegan y lo duro que lucharían los residentes contra ella. En medio de una crisis regional de vivienda, en la que los alquileres y precios de las viviendas se han disparado causando que más personas vivan cada vez más lejos de donde trabajan, el concejo de la ciudad de Glenwood Springs esperaba que el desarrollo de Donegan 480 ayudara a aumentar la cantidad de unidades disponibles para personas con ingresos más bajos o medios en la comunidad.
Sin embargo, conforme la lucha sobre 480 Donegan se fue desarrollando, expuso una pregunta central de los desafíos de vivienda que muchos de los poblados deseables en las zonas montañosas de Colorado enfrentan: ¿quién puede decir que estos lugares son su hogar?
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Cada jueves después de la reunión del concejo de la ciudad, el alcalde Godes sale a tomar una cerveza en Doc Holliday’s Saloon, donde con frecuencia lo atiende un cantinero que viaja desde Grand Junction, a 87 millas al sudoeste.
La mayoría de las noches, eso significa que el cantinero debe manejar de regreso a casa a las 2 de la madrugada. Casi todos, sino todos, los trabajadores en la industria del servicio de Glenwood Springs están en una situación similar. Godes guarda mentalmente sus historias en lo que con frecuencia parece una lucha de titanes en su puesto como alcalde para abordar la falta de vivienda en Glenwood Springs.
Un estudio publicado en 2019 sobre la vivienda mostró que Glenwood Springs tenía un déficit de 2,000 unidades de vivienda para personas desde con ingresos medios altos hasta ingresos más bajos. El pueblo tiene solo 100 unidades de vivienda específicamente para trabajadores, en comparación con 3,000 en el Condado de Pitkin, el cual incluye el exclusivo centro poblacional de Aspen.
“Llevamos mucha desventaja”, Godes dijo.
Pero construir vivienda asequible es una tarea notoriamente difícil, especialmente en áreas como Glenwood Springs y el Valle de Roaring Fork que lo rodea, ya que las tierras son costosas y la topografía a veces no coopera. Una opción más viable es usar la vivienda en el mercado libre para aumentar las unidades de vivienda asequible con una orden para que la compañía constructora reserve una parte de las unidades para hogares o apartamentos con restricciones en el título de propiedad.
A principios de 2020, R2 Partners propuso el proyecto de 480 Donegan. Organizó juntas en el vecindario y se reunió con la Comisión de Planeación y Zonificación de Glenwood Springs y otros empleados de la ciudad para que se aprobara la incorporación. (Debido a que la propiedad está ubicada fuera de los límites de la ciudad, la ciudad tenía que incorporar las tierras para que el desarrollo procediera.) La comisión rechazó la primera propuesta de R2, pero le ofreció sugerencias a la constructora para mejorar el diseño.
El plan actualizado de R2 redujo la densidad en un desarrollo combinado de apartamentos y casas adosadas con 56 unidades en alquiler designadas como viviendas asequibles y cuatro casas adosadas para vender con restricciones en su título de propiedad. En total, ofrecieron el doble de viviendas asequibles en comparación con lo que la ciudad exige para desarrollos nuevos. La constructora también incluyó una parte de la propiedad destinada para un parque público y espacio abierto, un terreno de un acre para una nueva estación de bomberos, una donación de $100,000 a la ciudad para un plan comunitario de evacuación durante emergencias, y ofreció construir dos nuevas calles de acceso a I-70 para abordar las inquietudes de evacuación por incendios de los residentes.
El terreno en cuestión de 16 acres ubicado en Donegan Road en West Glenwood.
En una carta abierta publicada en abril de 2022 en el periódico Glenwood Springs Post Independent, Marco Dehm, integrante del concejo de la ciudad de Glenwood Springs y expresidente de la Comisión de Planeación y Zonificación, se refirió a la propuesta de 480 Donegan como “uno de los mejores proyectos que he visto [en mis años] en P&Z”.
Sin embargo, las críticas de los residentes continuaron. Entre ellas figuró el posible impacto del desarrollo en las rutas de evacuación durante incendios forestales. Los residentes mencionaron recientes incendios forestales que causaron serios problemas con el tráfico, incluido el incendio de Coal Seam en 2002 que arrasó con West Glenwood, quemando 29 hogares y forzando a miles de personas a evacuar por la única salida del vecindario a I-70.
Aunque la constructora intentó responder a esta inquietud, los residentes permanecieron firmes en su oposición. Para muchos de ellos, las rutas de evacuación no eran el único problema.
En comentarios públicos presentados ante la secretaría de la ciudad de Glenwood Springs, la gente expresó temores de que la ciudad creciera demasiado; de que el desarrollo fuera una amenaza contra el “ambiente de pueblo pequeño” de Glenwood. Una mujer escribió: “¿Qué tal si lo dejamos exactamente como está?” Y agregó: “Una linda pastura para caballos donde la vida silvestre en el área se refugia. Un lugar donde los niños pequeños pueden ir a caminar con sus padres para ver que los caballos coman pasto. ¿Qué tiene de malo mantener un ambiente rural en West Glenwood?”
Cuando el concejo votó 4 a 3 en el otoño de 2021 para aprobar la solicitud de incorporación de R2, un grupo de residentes de West Glenwood, quienes se dieron a conocer como los Ciudadanos de Glenwood Springs a favor del Desarrollo Sensible, recolectaron más de 900 firmas en una petición, con la esperanza de instar al concejo para que pusiera el asunto a votación. En mayo de 2022, se realizó una votación especial; cuando los votos se contaron, alrededor del 60 por ciento de los casi 2,400 residentes de Glenwood que votaron rechazaron la incorporación. La propuesta de 480 Donegan había llegado a su fin.
La vehemencia de la campaña contra el desarrollo sorprendió a Godes. Por fuera, el proyecto de 480 Donegan cumplía con muchas condiciones: construcción de alta densidad en un terreno vacío (en lugar de expansión suburbana), vivienda asequible y una nueva estación de bomberos.
“Era todo lo que la comunidad dijo que quería en numerosas versiones del plan integral, así que la oposición me sorprendió mucho”, Godes dijo.
Aunque casi todas las personas con quienes habló aceptaron que existe una crisis de vivienda en Glenwood Springs, West Glenwood y el resto de la región, los integrantes de la comunidad tuvieron más dificultades para apoyar esfuerzos que abordaran esa crisis en su propia comunidad. Godes vio lo mucho que la gente quería que la comunidad a la cual se mudaron hace 30 años mantuviera el mismo ambiente y apariencia, aunque eso significara que los trabajadores en la industria del servicio, policías, bomberos y empleados del hospital tuvieran que manejar tres horas cada día para trabajar en los negocios y las instituciones que hacen que Glenwood Springs sea el tipo de comunidad dinámica que atrajo a esos residentes en un principio.
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Tony Hershey, uno de los tres concejales de Glenwood Springs que votaron en contra de 480 Donegan, se crio en Aspen antes de irse a estudiar abogacía en Nueva York. Regresó a vivir a Aspen en 1996 y luego a Glenwood en 2005 para trabajar en la oficina del fiscal de distrito. En 2006, compró una casa en Glenwood Springs. Insiste en que la oposición (incluida la suya) de los residentes de Glenwood Springs contra el desarrollo no tiene que ver con una mentalidad de “yo tengo la mía, tú vete a otro lugar”, que no es una “cosa de NIMBY”. (“NIMBY” son las siglas en inglés de “no en mi patio trasero” usadas para describir a residentes opuestos a desarrollos en su vecindario.) Más bien, le preocupa que demasiado crecimiento anule todas las razones por las que personas como él eligieron vivir en Glenwood Springs en un principio.
“No todos pueden vivir aquí”, dijo. “Es un pueblo pequeño. Me gustaría que siguiera siendo un pueblo relativamente pequeño. Si quieres duplicar el tamaño del pueblo, no será el mismo pueblo”, agregó, señalando que no quiere que Glenwood se convierta en una de esas expansivas comunidades suburbanas que existen en la Ladera Frontal.
Hershey dijo que su reacción inicial al proyecto de 480 Donegan fue con “una mente muy abierta”, y mencionó el derecho de la familia Diemoz de desarrollar su propiedad privada. Pero el tamaño del desarrollo y ver el nivel de oposición de los residentes de West Glenwood ayudaron a que cambiara de parecer.
Hershey dijo que terminó por no estar de acuerdo con la noción de que 480 Donegan era necesario para ayudar a reducir la falta de vivienda en Glenwood Springs, y mencionó otros esfuerzos residenciales que se están realizando, incluido un hotel que la Autoridad de Transporte Público en Roaring Fork recientemente compró para dar vivienda a conductores de autobuses.
“No es que no estemos haciendo nada”, dijo.
Tony Hershey, the sole Glenwood Springs City Council member to vote against 480 Donegan, stands for a portrait outside of Glenwood Springs City Hall on February 1, 2023.
Para Hershey, la verdadera pregunta no es si Glenwood Springs está haciendo lo suficiente para abordar la crisis de vivienda, sino: ¿debería?
Cuando le pregunté si los trabajadores deberían trasladarse durante horas cada día de valle bajo apara trabajar en Glenwood Springs, Hershey contestó: “Creo que está mal. Es molesto. Tengo amigos que deben trasladarse todos los días de Rifle a Aspen”, dijo, y reconoció que tiene la fortuna de vivir cerca de su oficina.
“Pero sabes, si eliges trabajar en Aspen, entonces tienes que vivir afuera de Aspen”, agregó, hablando sobre la gran cantidad de trabajadores que se trasladan (pasando por Glenwood Springs) al costoso centro turístico a 40 millas valle arriba. (No solo es la gente que trabaja en Aspen; se calcula que cerca de 2,400 personas también deben trasladarse a Glenwood Springs todos los días para trabajar.)
Hershey duda que las iniciativas de vivienda asequible funcionen de acuerdo al plan, ya que una persona que trabaja localmente y compra o alquila un hogar con restricciones en el título de propiedad en Glenwood Springs quizás más tarde consiga un trabajo valle arriba. Hershey votó en contra de la ordenanza de vivienda asequible de la ciudad para nuevos desarrollos residenciales con más de 10 unidades; la ordenanza establece que el 10 por ciento de todas las unidades tengan límites en el alquiler o precio de compra. También votó en contra de una reciente medida electoral para aumentar el impuesto sobre el hospedaje para invertir en vivienda para trabajadores. Ambas iniciativas se aprobaron.
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Hace solo un par de años, Glenwood Springs se consideraba un lugar relativamente asequible para vivir en el Valle de Roaring Fork, pero eso cambió conforme el alquiler promedio aumentó a más de $2,800 por un apartamento de 2 recámaras; el precio medio de una casa superaba los $860,000 en enero. Ahora, Glenwood Springs enfrenta una crisis de vivienda para trabajadores que por mucho tiempo desafió las de sus vecinos valle arriba como Aspen, Basalt y Carbondale.
Actualmente, solo uno de los conductores de camiones quitanieves de Glenwood Springs vive en el pueblo. El resto debe trasladarse del oeste del Condado de Garfield, lo cual significa que cuando se pronostica una gran tormenta de nieve, la ciudad termina pagando para que los conductores se queden en hoteles en Glenwood Springs y así puedan trabajar quitando la nieve de las calles en la mañana.
Godes cada vez está más frustrado por la desconexión que observa en tantos residentes que, con demasiada frecuencia, rechazan soluciones para resolver el problema de la vivienda que todos aceptan que existe.
“La gente no quiere tener esta conversación”, me dijo. “Porque si tienes esta conversación de ‘sí, quizás deberían tener un lugar para vivir’, la siguiente pregunta es: ¿dónde? Y luego tienes la conversación de, bueno… ‘480 Donegan, no, no, no’… ¿por qué no en otro lugar?”
Pero en Glenwood Springs, cercado por montañas, no sobran lugares “no aquí” en los que se pueda construir. El pequeño aeropuerto para aficionados ubicado en 63 acres llanos al sur del pueblo que no produce ningún ingreso fiscal podría ser una opción, pero según Godes, muchos residentes han dicho que quieren preservar el aeropuerto.
“No sé si la gente realmente entiende lo que pasará si no tratamos de responder a estar demanda aunque sea un poco”, Godes dijo. “Lo que significa es una comunidad menos diversa económicamente y más gentrificada”.
La ironía es que la población de Glenwood Springs casi no ha crecido en la última década. Según los datos censales más recientes, la ciudad de 9,963 solo agregó 349 residentes entre 2010 y 2020.
Lo que sí está cambiando es la composición demográfica de Glenwood Springs. Cuando Godes se mudó a su vecindario, había suficientes familias jóvenes con niños en su cuadra. Ahora, además de otras dos familias con hijos (ambas parejas son médicos), la mayoría de los otros residentes son personas retiradas o dueños de un segundo hogar, dice. Según el estudio regional de la vivienda publicado en 2019, el 22 por ciento del crecimiento de la población de Glenwood Springs entre 2001 y 2017 fue entre personas mayores de 65 años.
¿Y esa amada pastura privada en la propiedad de los Diemoz en West Glenwood? Tampoco seguirá siendo un campo vacío.
En una declaración a través de R2 Partners después del voto la primavera pasada, la familia Diemoz prometió avanzar con las aprobaciones que obtuvo hace tiempo del Condado de Garfield para construir varias unidades de almacenamiento como parte de un nuevo complejo industrial.
A 16-acre empty lot behind a mall in West Glenwood, Colorado, owned by the Diemoz family. The family partnered with R2 Partners to develop the site into a housing development including apartments and townhomes.
Traducido por Alejandra X. Castañeda
