Las Residencias en Durango incluirán 120 unidades de vivienda asequible en tres edificios situados en un antiguo motel a una milla de distancia del centro de Durango, Colo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Las Residencias en Durango incluirán 120 unidades de vivienda asequible en tres edificios situados en un antiguo motel a una milla de distancia del centro de Durango, Colo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Cubiertas gigantes de plástico acordonan las zonas peligrosas donde se está eliminando el asbesto. La piscina donde los viajeros alguna vez descansaran está enterrada bajo relleno fresco. Electrodomésticos para la cocina, nuevos detectores de humo y equipo para dar acceso a internet se están agregando a cada una de las 72 habitaciones en el antiguo motel al borde de la carretera. Plomeros están instalando nuevos drenajes en los lavabos. Una nueva sala comunitaria, cuarto para lavar ropa y centro para hacer ejercicio se están preparando a un costado de la entrada principal. Sierras zumban, martillos golpean y una cargadora Volvo L60H despide polvo mientras da vueltas para rellenar los cimientos donde una nueva tienda de abarrotes se construirá.
Dos estructuras nuevas se elevarán detrás de este antiguo motel Best Western a una milla al oeste del centro de Durango junto a la carretera 160. Albergarán 24 apartamentos de dos recámaras y 24 de tres recámaras, completando el complejo, el cual incluirá otras 72 unidades en el edificio actual. En total, desde la adquisición de la propiedad hasta las renovaciones y la nueva construcción, el proyecto costará $35.6 millones.
Cuando el trabajo se termine, las Residencias en Durango abrirán como la primera conversión de un hotel a vivienda residencial en el estado que usó financiamiento a través de créditos fiscales, según la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado. También proporcionará 120 unidades asequibles en alquiler con un precio por debajo del mercado en uno de los mercados de bienes raíces más limitados en el sudoeste de Colorado.
Los funcionarios en Durango esperan que el trabajo en equipo y las ideas innovadoras que invirtieron en este proyecto servirán como un modelo para seguir trabajando en los desafíos que la ciudad enfrenta con la vivienda asequible.
“Hubo muchas piezas del rompecabezas que hicieron que este proyecto funcionara, y eso requirió una cantidad importante de tenacidad y atención por parte de nuestro personal”, dice la alcaldesa de Durango Melissa Youssef. “Ahora nos damos cuenta de que tenemos que ser innovadores, tenemos que pensar de manera original, y nuestro personal realmente está trabajando para hacer eso con el objetivo de crear diferentes tipos de opciones de vivienda que se necesitan en nuestra comunidad”.
La alcaldesa Youssef agrega que la vivienda asequible ocupa el “lugar más alto” en su lista de prioridades para la ciudad.
Para unir las piezas del rompecabezas financiero fue necesario poner atención precisa en los detalles y balancear muchos elementos que debían alinearse simultáneamente. Eva Henson, la gerenta de innovación en la vivienda de Durango, se refiere al paquete final como una “pila de capital con muchas capas” que demandaron “tiempo y habilidad especial” para reunir.
La necesidad es grave. Un informe publicado en 2022 por el Distrito de Desarrollo Económico del Sudoeste de Colorado clasificó a Durango como la segunda comunidad más costosa en la región de cinco condados, citando los costos de vivienda como la razón principal. El cálculo se basó en los ingresos del hogar necesarios para cubrir lo esencial. El informe encontró que en una familia de cuatro personas con dos adultos que trabajan estos tendrían que ganar cada uno $20.55 por hora para vivir asequiblemente en Durango. (Veinte dólares por hora equivale a un salario anual de $41,600, o $83,200 en un hogar con dos adultos que trabajan.)
Para asegurar que las Residencias en Durango cumplan con sus objetivos de proporcionar vivienda asequible, los acuerdos del alquiler solo se ofrecerán a quienes ganen entre el 30 y el 60 por ciento de los ingresos medios del hogar en Durango, una suma actual de $76,177. Se espera que los alquileres empiecen en $500 al mes y no superen los $1,300.
La expectativa, la alcaldesa Youssef dice, es que el proyecto atienda a personas como empleados de restaurantes, maestros y otro personal del distrito escolar, empleados de guarderías, personas que trabajan en tiendas minoristas y otros que son “muy vulnerables” a las fluctuaciones del mercado de la vivienda. También ayudará a las personas para que vivan en las comunidades donde trabajan, en lugar de que deban trasladarse de lugares cercanos como Bayfield, Mancos o Farmington, Nuevo México.
La conversión del Best Western Inn & Suites, de 60 años de antigüedad, empezó a principios de 2021 cuando los propietarios pusieron la propiedad en venta. El anuncio de “en venta” atrajo la atención de Jenn Lopez, quien dirige una firma consultora enfocada en la vivienda en Durango llamada Project Moxie. Lopez cuenta con 23 años de experiencia trabajando en la industria de la vivienda asequible. También fue directora por tres años de las iniciativas para abordar la falta de hogar bajo el exgobernador John Hickenlooper.
Jenn Lopez en el sitio en construcción de las Residencias en Durango el 6 de marzo de 2024. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Lopez y Nicol Killian, la entonces directora adjunta de desarrollo comunitario para la Ciudad de Durango, inmediatamente reconocieron la oportunidad de convertir el motel junto a la carretera en una propiedad que cubriera la necesidad de ofrecer vivienda en alquiler a precios por debajo de los actuales. Primero buscaron y obtuvieron la aprobación del Concejo Municipal de Durango. Después, contactaron a los dueños y les pidieron tiempo para encontrar una compañía constructora. Los dueños de muchos años, Killian dijo, entendieron los desafíos de vivienda que la ciudad estaba enfrentando y aceptaron esperar.
Lopez tenía en su radar ese tipo de conversiones porque, en 2021, la Asamblea General de Colorado había pasado legislación autorizando un programa federal para usar dólares de la Ley de Rescate Estadounidense para una variedad de necesidades de vivienda, incluido el concepto de “renovar hoteles, moteles y otras propiedades infrautilizadas”.
Project Moxie se comunicó con 16 compañías constructoras con una solicitud de propuestas. Solo una respondió: TWG Development, con sede en Indianápolis. El sitio web de la compañía menciona orgullosamente: “Todo lo que hacemos se basa en una sola creencia: la vivienda es un derecho de todos”. TWG diseñaría la renovación, gestionaría la remodelación y nueva construcción, sería dueña de la propiedad y manejaría las operaciones diarias cuando el complejo estuviera listo para aceptar inquilinos.
Como el primer proyecto en Colorado que está usando el Crédito Fiscal de Vivienda de Bajos Ingresos para la conversión de un motel, el proyecto está siendo financiado a través de tácticas que incluyen bonos de actividad privada, ganancias de la venta de los créditos fiscales del 4 por ciento, préstamos por debajo del mercado de la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado, y préstamos de bajo interés usando dólares federales de la División de Vivienda del estado.
Henson obtuvo otro millón de dólares a través de los programas de subsidios para Estrategias Innovadoras de Vivienda Asequible del Departamento de Asuntos Locales de Colorado, y la ciudad recibió $3 millones de gastos congresales directos a través de los senadores de EE. UU. Hickenlooper y Bennet. La Ciudad de Durango y el Distrito de Protección contra Incendios de Durango también proporcionaron exenciones de cargos. Las brechas restantes se cubrieron con préstamos privados.
Sin embargo, como una compañía privada y con fines de lucro, TWG no podía aceptar el dinero de los subsidios directamente sin pagar impuestos. En consulta con abogados de TWG y Project Moxie, Henson desarrolló la idea de dirigir los subsidios a través de la ciudad, usando el dinero como un préstamo sin intereses. Todas las partes estatales y federales aprobaron el plan.
Henson dice que además del complejo rompecabezas financiero, “lecciones aprendidas” incluyen los costosos requisitos para mejorar los sistemas de detección de incendios y rociadoras para cumplir con el código de vivienda residencial permanente. El Departamento de Transporte de Colorado también pidió nuevos estudios sobre cómo se vería afectado el tráfico con la readaptación del sitio.
“La gente se pregunta por qué estos proyectos tardan tanto tiempo y es porque no es solo un proyecto de la ciudad”, Henson dice. “Hay muchos jugadores y muchas agencias involucradas”.
Las 72 unidades renovadas en el edificio existente se planean abrir en noviembre. Los dos edificios nuevos, con 48 unidades adicionales en alquiler, abrirán en marzo de 2025. El total de 120 unidades representa alrededor de un tercio de las 310 unidades que se necesitan anualmente para cubrir las necesidades de vivienda en la ciudad, según un análisis de necesidades producido en 2021 por Roots Policy Research, con sede en Denver.
Las Residencias en Durango costarán alrededor de $35 millones. Es el primer proyecto de conversión de un motel a vivienda en Colorado que depende de créditos fiscales para financiarlo. Fotografía de Corey Robinson / enviado especial de The Colorado Trust
Mientras las renovaciones y construcción nueva continúan con todo en las Residencias en Durango, la organización sin fines de lucro Community Investment Alliance (la cual trabaja de cerca con Project Moxie) recientemente tuvo que descontinuar un proyecto similar al norte de la ciudad. Ese era un plan de convertir un motel de 80 años de antigüedad, The Adventure Inn, en vivienda temporal de transición para familias y adultos mayores que enfrentan inseguridad en la vivienda.
Lopez explicó recientemente a la coalición de la Alianza Interreligiosa de Vecinos Necesitados (NINIA, por sus siglas en inglés) que los fondos, tanto a través de subsidios como con préstamos de bajo interés, no se pudieron obtener. Un préstamo de $500,000 aprobado por los comisionados del Condado de La Plata, hasta con una tasa de interés del 1 por ciento, hubiera resultado en pagos mensuales de $15,000 a partir del próximo enero. Community Investment Alliance no pudo hacer que las cifras funcionaran.
Los 17 integrantes de NINIA que asistieron a la reunión con Lopez a principios de marzo expresaron todo su apoyo por la explicación que dio, aunque se sintieron descorazonados porque el proyecto no se concretó. NINIA es una red de iglesias y personas que trabajan para apoyar a personas sin hogar y encontrar soluciones de vivienda asequible en Durango. El grupo se formó en 2019 después de que un invierno duro y nevado dejara a muchas personas sin hogar enfrentando pésimas condiciones de frío.
En 2022, el condado cerró un campamento ilegal llamado Purple Cliffs junto al río Animas al sur de la ciudad, donde cerca de 250 personas vivían. NINIA sigue apoyando a las personas que necesitan servicios esenciales, como con el servicio de “Amor de lavandería”, el cual ofrece lavado gratis de ropa a personas con ingresos bajos o sin ingresos.
Cuando le preguntamos sobre soluciones de vivienda asequible y la falta de hogar, Lopez habla sobre aumentar la “intencionalidad” de los líderes en la ciudad y el condado y conectar recursos con metas y un propósito.
“Cuando todos están alineados y corres con esa alineación, puedes hacer lo que sea”, Lopez dice. “Somos muy buenos llegando a una comunidad y diciendo: ‘Esto es lo que podemos hacer juntos’. Esa es nuestra magia”.
Traducido por Alejandra X. Castañeda
