Michelle Chavez y sus dos hijos, Thaddeus Chavez, de 10 años, y Azzan Booker, de 18, afuera de la unidad de vivienda accesoria de Chavez en el jardín trasero de la familia en el oeste de Denver el 15 de marzo de 2024. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
La primera casa que Michelle Chavez tuvo fue en un suburbio al sur de Denver. Para pagar su hipoteca, trabajó tres trabajos—con el Condado de Arapahoe, Home Depot y en un campo cercano de golf. Pero cuando Chavez se embarazó, tuvo que renunciar a dos de los trabajos y no pudo seguir pagando la hipoteca. Perdió la casa y se fue a vivir con sus padres.
Un par de años después, Chavez y sus padres tuvieron un disgusto. Para ese entonces, Chavez era una madre soltera con tres hijos soltera e intentó sin éxito encontrar otro lugar para vivir. Terminó viviendo en la casa de su prima por seis meses, durmiendo en el sofá con dos de sus hijos (el otro hijo estaba viviendo con su ex). Aunque tenía un trabajo estable, sentía que su vida era frágil sin vivienda estable.
Cuando Chavez, ahora de 48 años, y sus padres finalmente repararon su relación, compró una de sus casas en el lado oeste de Denver. Sus padres le dieron el dinero para el pago inicial—el primer paso, dijo, para encontrar vivienda estable. El segundo paso vino hace un par de meses cuando se completó la construcción de su unidad de vivienda accesoria, o ADU (por sus siglas en inglés)—una unidad pequeña e independiente adentro o en la misma propiedad como una residencia principal adicional.
Con los ingresos generados por alquilar su ADU, Chavez espera ahorrar suficiente dinero para retirarse algún día y tener un lugar que ofrecerles a sus hijos cuando sean mayores, ayudándolos a evitar la inseguridad en la vivienda que ella enfrentara alguna vez.
“Es como construir para mis hijos”, dijo. “De esa forma, cuando estén listos para salirse [de la casa], tendrán un lugar donde ir”.
La ADU de Chavez es parte de un nuevo programa piloto para ayudar a estabilizar a los propietarios de vivienda con bajos a moderados ingresos en una parte de Denver donde el mercado de bienes raíces de la ciudad ha desplazado a muchos de los residentes de clase trabajadora que han vivido en el área por muchos años. El programa ofrece asistencia técnica y subvenciona la construcción de una ADU para estos propietarios. Les da ingresos por alquilarla para cubrir el aumento de los impuestos en la propiedad y otros gastos, o un lugar para alojar a parientes que necesiten vivienda. A su vez, las ADU pueden aumentar la cantidad de unidades asequibles, ya que los propietarios en el programa deben alquilarlas a un precio por debajo del precio de mercado.
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Denver, como muchas otras ciudades en Estados Unidos, está enfrentando una crisis nunca antes vista en la asequibilidad de la vivienda. Según un informe publicado por Zillow en julio de 2023, la ciudad cuenta con una de las faltas más significativas de vivienda, con un déficit de 70,000 unidades. Mientras tanto, Colorado ocupa el octavo lugar en el país en la lista de estados con costos de vivienda más inasequibles, con más de un tercio de personas en Colorado que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en el alquiler o los pagos de la hipoteca. Esto deja poco dinero para cubrir otras necesidades. Con el costo y los obstáculos reglamentarios para construir desarrollos de vivienda a gran escala, las ADUs han surgido como una forma de abordar una variedad de desafíos relacionados con la vivienda.
En 2016, la oficina del alcalde de Denver creó la Colaborativa del Renacimiento del Oeste de Denver (WDRC, por sus siglas en inglés), la cual incluye a la Ciudad y Condado de Denver, la Autoridad de Vivienda de Denver y varias organizaciones sin fines de lucro, para examinar qué partes de la ciudad no se estaban recuperando de la recesión de 2008 y en qué áreas no se estaba invirtiendo. Se enfocaron en nueve vecindarios aproximadamente limitados por Colfax Avenue al norte, I-25 al este, Mississippi Avenue al sur y Sheridan Boulevard al oeste—una área que fue históricamente delineada en rojo (en inglés: redlining) por los prestamistas hipotecarios y gobiernos federales, estatales y locales de los años 1930 y hasta finales de los 1960.
Renee Martinez-Stone se convirtió en la directora de WDRC en 2016. En el oeste de Denver ya se habían iniciado muchos cambios relacionados con la vivienda. Históricamente, el área había tenido una numerosa población latina y era donde las familias de clase trabajadora podían comprar una casa.
Cuando Martinez-Stone empezó a trabajar en WDRC, hogares con mayores ingresos, alquileres en aumento y actividades de inversionistas ya habían empezado a desplazar a los residentes con bajos a moderados ingresos en el oeste de Denver. Las familias de clase trabajadora que estaban alquilando o eran dueñas de esas viviendas las perdieron, ya que los salarios no se mantuvieron a la par con el aumento en los impuestos y gastos de las propiedades. Con el 78 por ciento de los inquilinos y el 58 por ciento de los propietarios considerados como de bajos ingresos, “el oeste de Denver se convirtió en [una área] especialmente vulnerable ya que los hogares no podían mantenerse a flote financieramente”, según un informe de 2022 sobre el programa de ADU.
La unidad de vivienda accesoria de Chavez cuenta con un pórtico al frente y puertas estilo francés a un costado de la casa. La alquila a una familia que antes había estado sin vivienda. Fotografía de Eli Imadali / enviado de The Colorado Trust
“Si tienes que pagar $1,000 más en impuestos a la propiedad por año de lo que pagabas antes, y si eres una familia de clase trabajadora y tu presupuesto está justo porque tu salario no ha aumentado, y estás pagando el equivalente a $220 extra al mes de lo que pagabas en 2009, además de la inflación—eso es lo que está creando parte de la inestabilidad”, Martinez-Stone dijo.
Entre 2015 y 2021, aproximadamente 13,800 hogares con estudiantes en escuelas públicas de Denver se fueron del oeste de Denver a otras ciudades y a otros vecindarios menos costosos, según una futura actualización (por publicarse) sobre el programa de ADU en 2023. Los datos muestran que muchos hogares dejaron el oeste de Denver después de una transacción de bienes raíces en la que su vivienda o la vivienda que estaban alquilando se vendió; hasta el 40 por ciento de los compradores de propiedades fueron compañías inversionistas.
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Líderes de WDRC notaron la urgencia de encontrar una solución. Para limitar el desplazamiento y mantener a las familias en su lugar, necesitaban pensar más allá de la estabilización financiera a corto plazo y crear oportunidades para aumentar sus riquezas a largo plazo.
Los grandes terrenos principalmente con viviendas unifamiliares en el oeste de Denver hicieron que las ADU fueran posibles, creando así beneficios para los propietarios y proporcionando vivienda familiar asequible que tanto se necesitaba sin destruir las casas actuales. También permitían que los propietarios aprovecharan su capital y lo invirtieran en otra casa, para ayudarlos a aumentar sus riquezas. Sin embargo, pocas ADU se estaban construyendo en Denver a pesar de que se incluyeron en el código de zonificación de 2010—el resultado, Martinez-Stone dijo, de opciones de financiamiento limitadas y requisitos complejos que la ciudad impone y que hacen que construir una ADU sea costoso.
Exactamente, las pocas ADU que ya se habían construido habían sido en mercados de lujo ya que esos eran los propietarios que podían pagar para ponerlas en sus propiedades. Para hacer eso, los propietarios tienen que guiarse por regulaciones de zonificación, regulaciones de construcción y códigos de la ciudad que requieren abordar banquetas, distancias mínimas, desechos y agua.
“Era un problema de equidad”, Martinez-Stone dijo. “Si no tienes los medios ni la asistencia técnica ni el tiempo de descifrarlo todo, tienes menos acceso a construir una ADU”. Además, la desinversión crónica en el oeste de Denver, un legado de la delineación en rojo, significa que muchos callejones son angostos y no están pavimentados y muchas banquetas no existen o están dañadas, lo cual causa que sea más complejo y costoso construir una ADU en muchos vecindarios del oeste de Denver.
Para la WDRC, el objetivo era diseñar un programa de ADU a beneficio de propietarios de viviendas con bajos a moderados ingresos. En 2019, lanzaron el Programa Piloto de ADU Unifamiliar Plus en el Oeste de Denver (WDSF+, por sus siglas en inglés), el cual subvencionaría el costo de construir una ADU para propietarios que pudieran financiar el resto—crucialmente, el programa se asoció con FirstBank para ofrecer un préstamo especializado en ADU con una tasa baja de interés (varios otros bancos ahora ofrecen préstamos similares).
Los propietarios pueden solicitar préstamos perdonables de hasta $30,000 a través de fondos de la ciudad, siempre y cuando cumplan con una serie de estipulaciones durante por lo menos 25 años: Si un propietario gana el 81 por ciento o más de los ingresos medios en el área, debe alquilar la ADU a alguien que gane el 80 por ciento o menos para cumplir con los requisitos. Si el propietario gana el 80 por ciento o menos, el inquilino no tiene que ganar un ingreso específico. Se prohíben los alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb o VRBO.
Con los ingresos que genera alquilando su unidad de vivienda accesoria, Chavez espera ahorrar lo suficiente como para retirarse algún día y tener un lugar que les pueda ofrecer a sus hijos cuando crezcan, ayudándolos a evitar la inseguridad en la vivienda que ella enfrentara alguna vez. Fotografia de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
El programa paga por el análisis técnico inicial para ver si es posible construir una ADU en una propiedad. Los propietarios luego eligen entre siete diseños aprobados para su ADU, dependiendo de sus necesidades y presupuesto. Un equipo de construcción de Habitat for Humanity construye la ADU, y la WDRC también les ofrece a los propietarios capacitación gratis para gestionar su propiedad.
Con todo incluido, el programa les da a los propietarios la oportunidad de construir una ADU a entre $100,000 y $150,000 por debajo del precio de mercado, Martinez-Stone dijo.
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La ADU de Chavez es un hogar diminuto con un pórtico al frente y puertas estilo francés que se abren a un lado de la casa, dándoles a los ocupantes su propio jardín pequeño. Alquiló la unidad a una familia que su hijo conoce y que había estado sin vivienda por un tiempo, viviendo en varios hoteles. Ahora, tienen un lugar estable para vivir.
Otros participantes del programa han construido una ADU para que sus padres vivan en ella cuando envejecen o para sus hijos adultos y sus familias. Otro participante había estado sin vivienda en el pasado y quería crear más estabilidad financiera. Uno de los resultados sorpresa del programa ha sido la cantidad de participantes que están usando la ADU para albergar a parientes que no pueden pagar el alquiler a precio de mercado o enfrentan obstáculos para vivir independientemente, dijo Jennie Rodgers, vicepresidenta de programas en Enterprise Community Partners, una organización nacional sin fines de lucro enfocada en la vivienda asequible. (Enterprise Community Partners, una exbeneficiaria de Colorado Trust, conoce el programa de ADU pero no está involucrada en él.)
Sin embargo, hay límites en lo que las ADU pueden lograr, Rodgers dijo. Probablemente no ayuden a las personas que no tienen vivienda o necesiten vivienda permanente con apoyos. Ni ayudarán a las personas con los niveles más bajos de ingresos que no tienen acceso a préstamos. Al final, Denver necesita soluciones de vivienda más densa con más unidades—pero, agregó, “no podemos solo depender de recursos públicos para construir propiedades más grandes de alquiler y esperar que resuelvan nuestra crisis de vivienda asequible. Necesitamos una combinación de estrategias”.
Además, Rodgers dijo, el programa de ADU permite que los residentes sean parte de una solución para la vivienda asequible. Ann Karlberg, una trabajadora social, compró una casa en el lado oeste de Denver hace 38 años con la ayuda de sus padres y ahora es totalmente suya después de saldar la hipoteca. Durante la pandemia de COVID-19, asistió a talleres educativos sobre la falta de hogar y aprendió que el factor contribuyente más importante es la vivienda inasequible. Cuando escuchó sobre el programa piloto de ADU asequibles, vio una manera de ayudar a la comunidad y obtener algunos ingresos con el alquiler.
“Quiero que mi buena fortuna sea algo que pueda beneficiar a la gente”, dijo.
El programa de ADU sigue estando en su fase piloto, pero Martinez-Stone y la WDRC ven potencial en ampliar el programa más allá de las 20 ADU actuales que se han construido o están en construcción. Una propuesta legislativa presentada en la legislatura estatal a finales de enero busca permitir que los propietarios de hogares unifamiliares en muchas partes de Colorado construyan una ADU en su propiedad. También crearía un programa de subsidios para ayudar con los costos de desarrollar planes preaprobados y proporcionar asistencia técnica a los propietarios—parte de un paquete de políticas que los legisladores esperan aprobar este año para ayudar a abordar las necesidades de vivienda en el estado. Y el 18 de marzo, el alcalde de Denver Mike Johnston llamado “ADU en toda la ciudad”, el cual terminaría actualizando el código de zonificación para permitir que se construyan ADU en cualquier propiedad residencial.
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Aunque la ciudad alrededor del hogar de Chavez está cambiando conforme nuevos edificios de departamentos y condominios se construyen, con su ADU, siente que está ayudando a preservar una parte diminuta de Denver que está desapareciendo—tranquila, privada y amigable. Para Chavez, la ADU también puede significar la diferencia entre permanecer en la ciudad que ama y en la que ha vivido su vida entera, o irse. En los últimos 15 a 20 años, la mayoría de sus parientes, quienes siempre han vivido en Denver, han empezado a mudarse afuera debido al gran aumento en los precios de la vivienda.
Ahora, Chavez y su familia inmediata son los únicos que quedan. Recientemente, un vecino de 80 años de edad vino a visitar a Chavez y le dijo que sus padres habían vivido enfrente de su casa. Él se crio ahí y ahora estaba viviendo con su hermana, pero la hermana estaba preparándose para mudarse de Denver porque la ciudad se había puesto muy ajetreada. Al hombre le encantaba el vecindario—era lo único que conocía—pero no sabía si podía seguir viviendo en Denver cuando su hermana se fuera.
Chavez intentó imaginarse cómo sería empezar de nuevo en una nueva ciudad a los 80 años. Quizás, pensó, una ADU permitiría que el vecino se quedara.
Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Traducido por Alejandra X. Castañeda
