Hoteles, centros turísticos, condominios y otros tipos de vivienda salpican la base de la Montaña Werner y Steamboat Ski Resort el miércoles, 18 de sept., 2024, en Steamboat Springs, Colo. El pueblo no ha construido suficientes hogares al mismo ritmo que la creciente población, lo cual ha resultado en una crisis de vivienda asequible. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Cuando Bonnie Hernandez y su esposo Roberto vendieron su hogar en Denver y se mudaron a Steamboat Springs en 2022 con su hija de un año, significó el alcance de un sueño de mucho tiempo de vivir en las montañas y escaparse de los largos traslados para ir a trabajar.
Bonnie Hernandez tenía un nuevo trabajo en una fundación privada que ofrece servicios a adolescentes y familias, y al poco tiempo después de mudarse, su esposo encontró un trabajo con una organización local sin fines de lucro. Hasta en ese entonces, era difícil encontrar vivienda asequible, pero la gente les aseguró que el mercado terminaría por estabilizarse; siempre sucedía eso, dijeron.
Los Hernandez terminaron alquilando una casa con tres recámaras por dos años. Cuando tuvieron que renovar su contrato de alquiler este año, le pidieron al propietario que les diera un par de semanas para decidir mientras exploraban la posibilidad de comprar una propiedad. Mientras tanto, el propietario les mostró la casa a otros posibles inquilinos. Cuando Bonnie y su esposo decidieron seguir alquilando, el propietario les dijo que otros estaban dispuestos a pagar hasta más de $1,500 al mes y decidió no renovar su contrato de alquiler.
Estuvieron buscando un nuevo lugar por meses, pero los alquileres y precios de las propiedades se habían casi duplicado en los dos años anteriores. Los Hernandez, quienes se consideran firmemente de clase media alta, se quedaron impactados al descubrir que casi no tenían opciones.
“Estaríamos pagando seis o siete mil [dólares al mes] para vivir en algo inferior o que quizás tenga moho”, Bonnie Hernandez dijo.
Su única fuente de esperanza era una atrevida propuesta nueva de vivienda asequible creada por la Autoridad de la Vivienda en el Valle de Yampa, la organización de vivienda asequible de Steamboat. Gracias a una donación anónima de $24 millones en 2021, la autoridad de la vivienda compró una propiedad de 536 acres en el lado oeste de Steamboat, conocida como Brown Ranch, para construir vivienda subsidiada a largo plazo para personas que trabajan en Steamboat Springs.
Era un boleto dorado en el que la mayoría de los pueblos montañosos en Colorado solo pueden soñar, evitando el alto costo de los terrenos en esas comunidades que impiden el desarrollo de viviendas asequibles a gran escala. En lugar de eso, el proyecto desató críticas feroces—muchas personas locales dijeron que era demasiado grane, aumentaría el tráfico vehicular y costaría demasiado.
Los ingresos de la familia Hernandez figuraban justo por debajo del límite de ingresos de $268,000 para un hogar (250 por ciento de los ingresos medios en el área) para cumplir con los requisitos de un nueva vivienda. También pensaron que el proyecto daría lugar a un mayor inventario en el pueblo y, finalmente, los precios del alquiler y compra de una vivienda se nivelarían. Pero en marzo, la propuesta de Brown Ranch fracasó en un voto público para anexar el terreno a la Ciudad de Steamboat Springs después de que un grupo de residentes obligara que el asunto se sometiera a un referéndum especial.
El fracaso terminó por acabar con las esperanzas de los Hernandez de quedarse en Steamboat y sacó a relucir preguntas más significativas y sin resolver sobre el futuro de Steamboat. ¿Quién tiene la oportunidad de vivir en los pueblos montañosos idílicos de Colorado? ¿Y es el acceso de los residentes actuales a la conveniencia y el privilegio más valioso que el acceso de otros?
Trabajo de construcción se realiza en un nuevo desarrollo residencial, justo afuera de Brown Ranch, el miércoles, 18 de sept., 2024, en Steamboat Springs, Colo. Una propuesta para construir un proyecto a gran escala de unidades de vivienda asequible en Brown Ranch fracasó después de una votación pública en marzo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Existe un sentimiento entre muchas personas que viven en Steamboat de que siempre ha sido un pueblo de clase trabajadora que por casualidad tiene un centro de esquí—que “no es un Aspen”, dijo Robin Schepper, quien ha vivido en Steamboat por 12 años, refiriéndose al infamemente costoso poblado turístico a tres horas de distancia donde se calcula que 120 billonarios tienen hogares.
Pero después de décadas de no abordar sus problemas de vivienda, los cuales están empeorando, es más y más difícil para Steamboat defender ese argumento.
El 17 de junio, un pequeño avión se estrelló en la comunidad de casas móviles West Acres en las afueras de Steamboat. Jerry Hernandez (quien no tiene parentesco con Bonnie y Roberto Hernandez) observó los resultados de la tragedia como un triste reflejo de la crisis de la vivienda en su hogar adoptivo. Hernandez es el director ejecutivo de Integrated Community, una organización sin fines de lucro que apoya a la población inmigrante local. En un pueblo donde la vivienda unifamiliar promedio se vende por $1.2 millones a casi $1,000 por pie cuadrado de espacio, West Acres es uno de los últimos vestigios de vivienda asequible para muchos de los integrantes de la fuerza laboral local.
Más allá de la tragedia de las dos personas que fallecieron, Hernandez dijo que encontrar un lugar para alojar temporalmente a las personas cuyas casas se destruyeron cuando el avión se estrelló fue una pesadilla. El verano—la temporada más popular con el turismo—acababa de empezar, y los hoteles y moteles locales casi no tenían espacio. La situación a largo plazo se veía aún más difícil. El alquiler mensual de un apartamento con una recámara en Steamboat Springs, en el Condado de Routt, ahora suma más de $2,300.
“La idea de que alguien solo pueda vivir en un complejo de apartamentos—buena suerte con eso”, Hernandez dijo.
Jerry Hernandez, director ejecutivo de Integrated Community, posa para una fotografía el miércoles, 18 de sept., 2024, en West Acres Trailer Court, un comunidad de casas móviles, en Steamboat Springs, Colo. Las comunidades de casas móviles son algunos de los pocos lugares donde todavía hay viviendas asequibles para vivir en el pueblo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Hernandez ha escuchado historias sobre ocho personas que viven en casas móviles de dos recámaras, otras que están pagando $800 al mes por dormir en un pasillo, y otras que están gastando $600 a $700 por dormir en un catre en el cuarto para lavar ropa en un apartamento. Cada verano, trabajadores acampan en terrenos públicos a lo largo de Buffalo Pass al norte del pueblo porque no pueden pagar por nada más. El mercado está sacando a hasta algunos de los residentes de clase media y alta de Steamboat, cuando compradores externos dispuestos a pagar con dinero en efectivo ofrecen más dinero por viviendas millonarias.
Para la pareja Hernandez, las consecuencias más generalizadas de vivir en un lugar donde tantos integrantes esenciales de clase media en la comunidad—maestros, bomberos, policías y otros—no tenían suficiente dinero para vivir empezaron a sumarse.
“Si aceptamos un enorme golpe financiero y tratamos de quedarnos aquí”, Bonnie Hernandez se preguntó, “¿cuál es el contexto en el que estaremos viviendo?”
Chris Genereux disfruta de una fogata mientras vive y duerme en su automóvil el miércoles, 18 de sept., 2024, afuera de Steamboat Springs, Colo. A Genereux le encanta acampar y ha estado acampando sin un lugar fijo por siete año. Recientemente quiso establecerse en el área debido a condiciones médicas, pero todavía no encuentra nada asequible. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Según Jason Peasley, el director ejecutivo de la Autoridad de la Vivienda en el Valle de Yampa, la crisis actual de la vivienda en Steamboat se ha estado desarrollando por décadas. Hubo un gran impulso a principios de los años 2000 para construir vivienda asequible que perdió energía mayormente en 2008 con la Gran Recesión—una época cuando muchas personas pensaron que Steamboat ya no tenía un problema de vivienda, dijo.
“Recuerdo solo estar como, sí, no se quedará así para siempre”, Peasley dijo.
Pero en 2016, Steamboat Springs ya no pudo ignorar el problema. Como muchas otras ciudades y pueblos en Colorado, Steamboat no se ha mantenido al ritmo con la construcción de viviendas para una población en rápido crecimiento.
“El suministro de viviendas no se está manteniendo al ritmo de la demanda, lo cual resulta en precios y alquileres de vivienda que aumentan rápidamente”, mencionó un informe de 2016 publicado por el Comité Guía de Vivienda Comunitaria del Condado de Routt. Señaló que los precios y alquileres en aumento de los hogares terminarán excluyendo a muchos trabajadores locales de Steamboat y resultarán en una pérdida del carácter de la comunidad y su competitividad económica.
También existe una creciente brecha entre los salarios locales y los precios de la vivienda, dijo Clark Anderson, el cofundador y director ejecutivo de Community Builders, una organización sin fines de lucro con sede en Colorado que ayuda a comunidades en el oeste de Estados Unidos a abordar desafíos economicos y sociales. Una explosión en el mercado de bienes raíces impulsada por la pandemia y los trabajadores virtuales, compradores de segundos (o hasta terceros y cuartos) hogares, e inversionistas en propiedades para alquilar a corto plazo han causado que los precios de la vivienda en Colorado casi se duplique. Esto a su vez termina exprimiendo el mercado de la vivienda para personas con ingresos medianos a más bajos, Anderson dijo.
Mientras tanto, las condiciones económicas que crearon la crisis de la vivienda en Steamboat solo han empeorado. Las centrales eléctricas a carbón Hayden Generating Station y Tri-State Generation and Transmission en Craig, a 42 millas al oeste de Steamboat, se cerrarán en 2028, lo cual concentrará los empleos regionales y la actividad económica aún más en Steamboat en un momento en el que menos trabajadores pueden pagar para vivir ahí. Casi el 60 por ciento de la fuerza laboral del pueblo (más de 5,400 trabajadores, según datos del Censo analizados por el Concejo de la Ciudad de Steamboat Springs en 2019) ahora se traslada para trabajar desde municipales circundantes como Craig, Hayden, Phippsburg, Oak Creek y Yampa, agobiando algunas de las carreteras del condado y produciendo más tráfico a y desde Steamboat.
Un hogar multimillonario se construye junto a un hogar más sencillo como se ilustra en esta fotografía tomada el miércoles, 18 de sept., 2024, en Steamboat Springs, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
En búsqueda de soluciones, la Autoridad de la Vivienda en el Valle de Yampa lideró un proceso de participación comunitaria en 2016 para, según Peasley dijo: “salirse del ciclo” del legado de Steamboat de iniciativas fallidas para la vivienda asequible.
En ese momento, la autoridad de la vivienda acababa de empezar a desarrollar nuevos proyectos de vivienda para impulsar el suministro. En 2017, los votantes de Steamboat aprobaron un impuesto sobre la propiedad para ayudar a financiar nueva vivienda asequible, el cual se ha usado para construir tres desarrollos residenciales desde 2018 (con un cuarto actualmente en construcción). La autoridad de la vivienda habrá construido 521 unidades asequibles, Peasley dijo—pero Steamboat todavía necesita 1,400 más.
Según Peasley, ese progreso fue en parte la razón por la que la Autoridad de la Vivienda en el Valle de Yampa recibió una donación anónima en 2021 para comprar la propiedad de Brown Ranch—un reconocimiento de que la organización podía obtener resultados. Eso fue válido por un tiempo, Peasley dijo. El personal de la autoridad de la vivienda imaginó la construcción de un vecindario entero con una combinación de tipos de vivienda para alquilar y comprar, desde apartamentos y townhomes hasta hogares unifamiliares independientes. El desarrollo sería 100 por ciento asequible a través de restricciones de las escrituras que limitarían sus valores en el mercado y facilitarían la reventa asequible.
Dos años después, la autoridad de la vivienda publicó el plan final para anexar Brown Ranch, una propiedad que está ubicada junto a los límites de la ciudad al noroeste. El plan estableció un proceso de construcción en fases que resultaría en 2,264 viviendas a lo largo de 20 años—aproximadamente 100 hogares por año—con el requisito de que los residentes trabajaran en el Condado de Routt. Era la iniciativa de vivienda asequible más importante en Colorado y una de las más grandes en EE. UU., con solo varias ciudades principales construyendo desarrollos más grandes.
Crucialmente, Peasley dijo, los residentes de Brown Ranch tendrían una variedad de ingresos para ayudar a pagar por el desarrollo, desde trabajadores en la industria del servicio hasta profesionales de atención para la salud. Ingresos adicionales vendrían del impuesto en alquileres a corto plazo que los votantes aprobaron en 2022 y otra vez en 2023, designando el 75 por ciento de ese impuesto para ayudar a financiar el proyecto de Brown Ranch.
Sin embargo, el plan de Brown Ranch dependía de que la propiedad se anexara a Steamboat Springs, lo cual significaría que la ciudad tendría que pagar por el agua, el alcantarillado y otra infraestructura esencial. La propuesta para anexarla fue el momento crucial para Brown Ranch—el punto en que todo empezó a desmoronarse.
Jason Peasley, director ejecutivo de la Autoridad de la Vivienda del Valle de Yampa, posa para una fotografía el miércoles, 18 de sept., 2024, en Brown Ranch de 536 acres, donde la organización sin fines de lucro compró un terreno y hubiera construido vivienda subsidiada de no ser por el rechazo de la propuesta de anexión a Steamboat Springs, Colo. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
El exconcejal de Steamboat Springs Jim Engelken se mudó a Steamboat en 1979 y, excepto por un período corto de dos años en Golden, ha vivido ahí desde entonces. Él y su esposa, Nancy, insisten en que aunque se oponen al plan de Brown Ranch como se propone, siempre han luchado por iniciativas de vivienda asequible. Nancy Engelken es la excoordinadora de vivienda asequible para la Ciudad de Steamboat Springs. Durante su tiempo en el concejo, Jim Engelken presionó para que se implementara un impuesto indirecto sobre la construcción de vivienda nueva y apoyó una orden de zonificación inclusiva del 30 por ciento a finales de los 1990 como parte del Plan del Área del Oeste de Steamboat. Los votantes terminaron por rechazar ambas iniciativas.
Cuando Jim Engelken escuchó la presentación de la autoridad de la vivienda sobre Brown Ranch en una reunión en octubre de 2023, inmediatamente sintió desconfianza de los costos que un desarrollo tan grande impondría en la infraestructura municipal de Steamboat Springs.
“¿Qué vas a hacer para mitigar esos problemas? Y, número uno, ¿cómo vas a pagar por eso?” Engelken dijo.
Los fundos siguen siendo la preocupación principal de la pareja. Los ingresos generados por el proyecto y el cálculo de la ciudad de los subsidios recibidos igual dejaban a la ciudad con un déficit previsto de $52 millones. Un informe del personal de la ciudad señaló “inquietudes graves” con el avance de anexar la propiedad basadas en el entendimiento actual de la parte que la ciudad debería aceptar de los costos e ingresos de infraestructura.
Otras personas que se opusieron al plan mencionaron preocupaciones adicionales. En una encuesta enviada por la Cámara de Steamboat Springs en la que se preguntó si la ciudad debería anexar la propiedad de Brown Ranch, a algunos participantes les preocupaba que el proyecto “cambiara el carácter” de Steamboat o “destruyera el pueblo tal y como lo conocemos”.
La pareja Engelken señaló que había demasiados apartamentos de alta densidad y no suficientes townhomes y viviendas unifamiliares para comprarse a precios subsidiados o de mercado.
“Tenía un aire de segregación”, Nancy Engelken dijo, refiriéndose a su percepción de que Brown Ranch parecería y se sentiría como una comunidad separada del resto de Steamboat.
También le preocupaba la empresa de bienes raíces privada de Nueva Jersey, The Michaels Organization, que sería dueña del 80 por ciento del desarrollo en Brown Ranch. The Michaels Organization es una de las compañías constructoras de vivienda asequible más grande en el país, y aunque no sería raro que la autoridad de la vivienda la seleccionara, los Engelken sintieron que se debió haber seleccionado a una compañía con sede en Colorado. (En junio, el director ejecutivo de la compañía fue acusado en Nueva Jersey de cargos por crimen organizado, y la autoridad de la vivienda cortó lazos con la empresa menos de dos semanas después.)
Luego estaba el tamaño del desarrollo mismo. Brown Ranch agregaría 6,000 personas a lo largo de 20 años a una comunidad de 13,300—un aumento del 45 por ciento. Para los Engelken y otros críticos del proyecto, simplemente era demasiado crecimiento, demasiado rápido.
Con un acuerdo para la anexión en proceso que incorporaría el terreno de Brown Ranch a la ciudad y una señal de luz verde para que la construcción empezara, los Engelken y cuatro residentes más lanzaron una campaña para detener la anexión. (Los Engelken sostienen que siguen favoreciendo algún desarrollo de vivienda asequible en la propiedad de Brown Ranch.) Su sitio web, “Ciudadanos de Steamboat para un mejor plan”, tenía enlaces a artículos de opinión en periódicos locales que se referían al proyecto como “fiscalmente peligroso”, fragmentos desfavorables de reuniones públicas e datos negativos como el déficit de $52 millones de la ciudad por obligaciones de infraestructura, y sugerencias de que podrían haber impuestos adicionales. (En Colorado, se requiere un voto público para un impuesto nuevo o un aumento en un impuesto existente.)
Más preocupantes fueron los elementos racistas que empezaron a surgir entorno a la campaña contra Brown Ranch. Peasley y Schepper dijeron que empezaron a circular por el pueblo calcomanías para parachoques que decían: “No pinten a Steamboat de marrón”—una doble indirecta ligeramente disfrazada. (Los Engelken denuncian fuertemente el racismo asociado con la campaña contra la anexión.)
Cuando el concejo de la ciudad aprobó la anexión en octubre de 2023, los Engelken lideraron una campaña en Facebook para reunir suficientes firmas y obligar que la decisión se tomara con un voto público. En marzo, la campaña en contra de la anexión ganó en una votación de 2,903 a 2,094. Brown Ranch se había terminado—por lo menos por ahora.
El exconcejal de la ciudad de Steamboat Jim Engelken posa para una fotografía en su hogar el miércoles, 18 de sept., 2024, en Steamboat Springs, Colo. Engelken se opuso abiertamente al propuesto proyecto de la autoridad de la vivienda para construir vivienda asequible en la propiedad de Brown Ranch. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
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La derrota fue frustrante para Peasley. Como un planificador urbano de oficio, no tiene temor de cambios significativos y transformadores, y alega que es lo que demanda la crisis de la vivienda en Colorado. Pero hasta él admite que la dimensión de la propuesta de Brown Ranch quizás haya sido demasiado grande para que una mayoría de votantes en Steamboat la aceptaran.
Al examinar lo sucedido, dijo, el fracaso de Brown Ranch también expuso graves fallas en cómo Steamboat funciona como municipalidad. Para empezar, la falta de un impuesto sobre la propiedad significa que Steamboat no tiene el incentivo fiscal de construir viviendas. De hecho, existe un incentivo económico para que Steamboat haga que su fuerza laboral viva en otras comunidades porque la ciudad no tiene que proporcionarles a los trabajadores ningún servicio, a la vez que estos trabajadores aumentan los ingresos debido al impuesto sobre las ventas que gastan al venir a trabajar y gastar dinero localmente, Peasley dijo.
“Había esta narrativa entera de que la gente en Brown Ranch iba a costarle dinero a la ciudad”, dijo, señalando que cualquier persona que vive en el pueblo le cuesta dinero a Steamboat en cuestión de servicios esenciales.
Hernandez de la organización Integrated Community cree que la fijación de los oponentes en lo que Brown Ranch les costaría a los residentes actuales fue errada. Los beneficios de vivir en Steamboat contribuyen al valor de sus hogares e incluyen todas las atracciones que Steamboat ofrece—un centro de esquí cercano, restaurantes, bares, cafeterías, artes y cultura y atención para la salud. Estos son los mismos servicios proporcionados por las personas que los oponentes de Brown Ranch dijeron le costarían al pueblo demasiado dinero si vivieran ahí.
Esa dinámica también significó que muchas personas que se hubieran beneficiado de la nueva vivienda asequible ofrecida por Brown Ranch no podían votar por la anexión porque no viven en Steamboat; solo aquellos con una residencia principal en el pueblo pudieron votar.
Muchos de los residentes de Steamboat que votaron a favor de la anexión de Brown Ranch estuvieron enojados por cómo se desarrolló al final el debate sobre el proyecto. Preocupaciones como el tráfico y la falta de parques de alguna forma reemplazaron el objetivo principal de Brown Ranch: abordar una urgente crisis de vivienda.
“Tener que esperar dos minutos más en un embotellamiento [de coches] no es tan importante como la habilidad de alguien de encontrar un hogar estable por el que pueden pagar para ellos mismos y sus familias”, dijo Laraine Martin, quien se mudó a Steamboat hace 15 años para dar lecciones de esquí.
Martin ahora trabaja como directora ejecutiva de una organización local sin fines de lucro enfocada en abogar a favor del ciclismo y senderos. Ella y su prometido, Andrew Beckler, quien fundó una compañía local que fabrica palos de esquí, alquilan una unidad de vivienda accesoria. Martin considera que tiene “entre” inseguridad y seguridad con la vivienda. Ella y Beckler cuentan con una vivienda estable por ahora, pero a la vez tienen una constante sensación de imposibilidad relacionada con sus posibilidades de vivienda a largo plazo, especialmente para adquirir un hogar.
“Te fijas en el rango de los precios y el inventario de lo que hay por aquí, y está completamente fuera del alcance”, dijo. Ella y Beckler han empezado a pensar sobre mudarse a otro lugar.
Laraine Martin, una residente de Steamboat Springs que se mudó al área para dar clases de esquí, se prepara para dar un paseo en bicicleta de montaña la mañana del miércoles, 18 de sept., 2024. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Para Bonnie and Roberto Hernandez, intentar quedarse en Steamboat había empezado a sentirse como un concurso de la “supervivencia del más fuerte”. Cuando la anexión de Brown Ranch fracasó en marzo, lo consideraron una señal: era hora de irse de Steamboat. Así que, menos de tres años después de mudarse ahí, los Hernandez empacaron y se fueron, aterrizando en Fort Collins. Están buscando nuevos trabajos.
Peasley espera que un nuevo plan de vivienda asequible para la propiedad de Brown Ranch termine implementándose, aunque con algunos cambios.
“Realizaremos más [esfuerzos de] educación y lo intentaremos otra vez, pero eso significa un retraso de un par de años por lo menos”, dijo, señalando que Steamboat tiene el terreno y una fuente asignada de ingresos para los próximos 20 años que atrae millones de dólares a través de un impuesto sobre el alquiler de viviendas a corto plazo. “Tenemos el potencial de la habilidad de abordar todos nuestros problemas de vivienda—si queremos”.
“Solo tenemos que decidir si eso es exactamente lo que queremos”, Peasley agregó. “Pensé que estábamos ahí. Realmente lo pensé”.
Nota: El pie de una fotografía se cambió después de la publicación para corregir el nombre de la Montaña Werner. Además, los cálculos para el 250 por ciento de los ingresos medios en el área de un hogar con tres personas en Steamboat Springs se corrigieron.
Un camión pasa junto a Dream Island, una comunidad de casas móviles en Steamboat Springs, Colo., el miércoles, 18 de sept., 2024. Las comunidades de casas móviles son algunos de los pocos lugares con vivienda asequible en la ciudad. Fotografía de Eli Imadali / enviado especial de The Colorado Trust
Traducido por Alejandra X. Castañeda
